Deutsche Immobilien beliebt wie nie

KapitalanlageDeutschland löst Großbritannien 2012 als attraktivsten Immobilienmarkt ab. Investoren drängen nach Berlin und München. Die Zahl der Baugenehmigungen sowie der Wohnungs- und Grundstücksverkäufe steigt.

Deutschland hat Großbritannien nach Ansicht von Investoren als attraktivsten Immobilienmarkt Europas überholt. Nach einer von der Beratungsfirma CBRE veröffentlichten Umfrage unter 362 Investoren nannten 35 Prozent den deutschen Markt als reizvollsten für sie. Großbritannien kam dagegen nur auf 24 Prozent.

Der Immobilienboom spiegelt sich auch in den Baugenehmigungen für neue Wohnungen wider. Diese stiegen 2012 das dritte Jahr in Folge, teilte das Statistische Bundesamt am Donnerstag mit. 2012 wurde demnach der Bau von 239.500 Wohnungen genehmigt, das sind 4,8 Prozent mehr als im Vorjahr.

Immobilienboom wird sich fortsetzen

Ein Ende des Aufwärtstrends ist nicht in Sicht, sagen Experten. „Deutschland ist Europas Wachstumsmotor Nummer eins mit Rekordbeschäftigung und steigenden Realeinkommen“, sagte Andre Adami vom Marktforschungsunternehmen Bulwien Gesa. „Das ermutigt viele Deutsche, Eigentum zu bilden.“ Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Fonds locken dagegen die Aussicht auf eine ordentliche Rendite, die sie in anderen Anlageklassen in dieser Höhe entweder nicht bekämen oder dafür größere Risiken eingehen müssten. „Deshalb dürfte sich der Immobilienboom in den nächsten zwei, drei Jahren fortsetzen“, sagte Adami.

Nach der Umfrage von CBRE ist London unter den europäischen Städten der begehrteste Immobilienstandort. Dahinter folgen München und Berlin. Das Interesse an deutschen Immobilien führte im vergangenen Jahr bei Transaktionen von Wohnungen zu einem neuen Fünf-Jahres-Hoch. Wie das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle mitteilte, wurden 2012 Wohnportfolios für 11,1 Milliarden Euro verkauft. Verglichen mit dem Vorjahreswert von 6,6 Milliarden Euro stieg das Verkaufsvolumen damit um fast 70 Prozent.

Fast 5,1 Milliarden Euro wurden mit fünf Großtransaktionen mit jeweils über 10.000 Wohnungen umgesetzt – darunter die 11.500 Wohnungen der TLG Wohnen. Lässt man die großen bundesweit gehandelten Portfolios außer Betracht, so floss mit 1,6 Milliarden Euro das meiste Geld nach Berlin.

Gerade die deutsche Hauptstadt steht bei Investoren hoch im Kurs. „Das Interesse an Berlin ist groß“, berichtete die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Daniela Augenstein, am Donnerstag von der weltgrößten Immobilienmesse Mipim im französischen Cannes. Die Hauptstadt ist auf der Messe, die an diesem Freitag endet, mit einem eigenen Stand präsent. (mit Reuters)

Von Ulrich Paul

Mieten werden 2013 ungebremst steigen

Geld sparen Hauskauf-BerlinEuro-Krise und niedrige Leitzinsen haben die Wohnkosten zuletzt dramatisch anziehen lassen. Nun sind sich Experten sicher: Das war erst der Anfang – vor allem in den Metropolen wird es noch teurer.

Wer in großen Städten wohnt, muss mit noch höheren Wohnkosten rechnen. „In den Metropolregionen werden die Mieten weiter steigen“, sagte Christian Schulz-Wulkow von der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young bei der Präsentation des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2013.

Der Umfrage bei Banken, Fonds- und Wohnungsgesellschaften zufolge haben Investoren auch in diesem Jahr vor allem Berlin im Blick. Für 44 Prozent liegt dort in den nächsten Monaten der Schwerpunkt ihrer Suche nach Wohnimmobilien.

Der Hauptstadt werde ein besonders hohes Mietentwicklungspotenzial zugetraut, so Schulz-Wulkow. Dies liege unter anderem an den vielen Zuzügen.

In Berlin sei die Einwohnerzahl innerhalb eines Jahres um rund 40.000 gestiegen. Mit dieser hohen Nachfrage könne das Angebot an freien Mietwohnungen nicht Schritt halten.

Hamburg setzt sich vor Frankfurt am Main

Dies gelte allerdings auch für Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München, wo die Wohnkosten ebenfalls weiter stiegen. Diese Kernregionen haben zwischen 20 und 24 Prozent der befragten Käufergruppen in diesem Jahr bei der Suche nach geeigneten Objekten besonders im Blick.

Bei den bevorzugten Standorten für Büroimmobilien ist Hamburg der neue Favorit. 32 Prozent der potenziellen Investoren nannten die Stadt mit ihren 1,8 Millionen Einwohnern als erste – im Vorjahr waren es erst 22 Prozent. München folgt mit 29 Prozent auf Platz zwei. Erst an dritter Stelle rangiert mit 27 Prozent Frankfurt.

Die hessische Metropole nahm 2012 noch den Spitzenplatz ein. Die Experten von Ernst & Young begründeten den rasanten Aufstieg Hamburgs mit der breiteren wirtschaftlichen Aufstellung der Stadt. „Die Renditeentwicklungen dort sind nicht so abhängig von der Verfassung eines Sektors“, sagte Schulz-Wulkow und verwies auf die dominante Finanzbranche in Frankfurt.

Deutschland ist ein attraktiver Immobilienmarkt

Vor allem ausländische Käufer drängen nach Deutschland, so Ernst & Young-Partner Hartmut Fründ. Der heimische Markt habe eine „große internationale Anziehungskraft“, er gelte angesichts der wirtschaftlichen Stärke des Landes weiter als sicherer Hafen. Laut der Umfrage schätzen 99 Prozent Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarn als einen attraktiven oder sehr attraktiven Markt ein.

Dabei seien die Käufer angesichts der niedrigen Zinsen und der Furcht vor Inflation bereit, wieder höhere Risiken einzugehen. „Doch es geht noch längst nicht alles“, so Fründ. Dies liege an den Banken und den strengeren Eigenkapitalvorschriften.

„Viele Institute sind restriktiver und selektiver bei der Vergabe von Immobilienkrediten geworden.“ Beim Transaktionsvolumen geht Ernst & Young deshalb davon aus, dass es 2013 wie im Vorjahr bei 36 Milliarden Euro liegen wird.

Keine Immobilienblase in Sicht

Anzeichen für eine Preisblase sehen die Experten bislang nur vereinzelt. In den Bereichen Büro, Einzelhandel, aber auch Hotel und Logistik werde für 2013 mit weitgehend stabilen Preisen gerechnet. Die steigenden Preise bei Wohnimmobilien ließen sich in den meisten Fällen nach wie vor durch die jeweiligen Mieten erklären, sagte Schulz-Wulkow.

Eine Entkopplung von Preis- und Mietentwicklung, die ein Warnsignal wäre, sei bislang nur vereinzelt zu beobachten. Investoren wichen längst auf andere Standorte aus. Dies führe dazu, dass selbst in ländlichen Regionen, wie im Osten oder in Niedersachsen, zumindest kein Wertverlust des Wohnraums erwartet werde.

65 Prozent der Befragten gehen in der Peripherie für dieses Jahr von stabilen Preisen aus, 15 Prozent sogar von steigenden. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten 75 Prozent und 66 Prozent, dass sie 2013 mehr zahlen müssen als 2012.

Risikofaktor Politik

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken sieht bisher keine Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Wohnungsmarkt, auch wenn sich der seit fünf Jahren bestehende Aufwärtstrend bei den Preisen zuletzt noch einmal beschleunigt habe.

„Eine Eigendynamik des Preisverlaufs mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wohnungs- und auch die Finanzierungsmärkte kann zwar nicht ausgeschlossen werden, die entsprechende Gefahr ist aus heutiger Sicht aber gering“, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Als Risikofaktor für Investoren sieht Ernst & Young die Politik. Noch gebe es keine Regulierung der Miet- und Wohnungspreise, aber die Diskussion könne durchaus an Dynamik gewinnen, wie die jüngsten Vorschläge der SPD für den Fall eines Regierungswechsels im Herbst zeigten.

„Wenn ein Investor aus größeren Wohnungsbeständen heraus will, sollte er sich überlegen, ob er dies nicht jetzt macht“, sagte Fründ. Das Problem sei allerdings für viele Anleger, dass sie angesichts der niedrigen Zinsen an den Kapitalmärkten nicht wüssten, was sie mit dem Geld anderes machen sollten.

Bundesweit sind die Mieten gesunken

Dass die Politik als mögliche Bremse für Preise und Mieten gesehen wird, zeigt auch die jüngste Reaktion der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Die Mieten seien 2012 nach Abzug der Inflationsrate bundesweit im Durchschnitt um 0,8 Prozent gesunken, teilten die Interessenvertreter mit Verweis auf das Statistische Bundesamt mit.

Daher seien aktuelle Vorschläge verschiedener politischer Parteien für weitere gesetzliche Mietbegrenzungen überflüssig. Präsident Rolf Kornemann. „Lokale Wohnungsknappheit muss lokal angegangen werden.“

Karsten Seibel

Deutschland – der sichere Hafen für Immobilien-Investoren

Berlin HauptbahnhofDie historisch niedrigen Zinsen sowie die Suche nach vergleichsweise sicheren Anlagemöglichkeiten haben dieses Volumen möglich gemacht. Die größten Investorengruppen 2012 waren offene Immobilien- und Spezialfonds, gefolgt von Asset und Fund Managern sowie Privatinvestoren und Family Offices. Der Schwerpunkt der überwiegend nach Sicherheit einerseits und akzeptabler Verzinsung andererseits suchenden Nachfrage lag im gewerblichen Bereich wenig überraschend weiter auf Core-Immobilien, das heißt auf Objekten in sehr guter Lage in erstklassiger Ausstattungs- und Bauqualität und mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken Mietern.

Da es von diesem Immobilientyp in den wichtigsten deutschen Immobilienzentren aber nur eine begrenzte Anzahl gibt, haben sie sich weiter verteuert. Die sinkenden Flächenleerstände auf dem Bürovermietungsmarkt bei gleichzeitig meist überdurchschnittlichen Flächenumsätzen haben zudem bisher nicht zu einer umfangreichen Neubautätigkeit geführt, weshalb die Angebotsseite weiterhin einen limitierenden Faktor für den Investmentmarkt darstellt. Alternativen abseits des Core-Segments sind im Value-add-Bereich etliche vorhanden: Nicht mehr ganz neue Objekte oft am Rande etablierter Lagen, die nicht vollständig oder langfristig vermietet sind.

Limitierend wirken hier zum Teil die Finanzierungsbedingungen und in diesem Zusammenhang vor allem die von den Banken aufgerufenen Eigenkapitalanforderungen. Die schärferen Eigenkapitalregelungen für Banken durch Basel III erleichtern diese Situation nicht. Des Weiteren liegen die Kaufpreisvorstellungen der derzeitigen Eigentümer zu einem großen Teil noch über denen der Investoren, die auf entsprechende Wertsteigerungspotentiale orientiert sind.

Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ungebrochen hoch

Anders ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wo die Nachfrage sowohl im Neubau- als auch im Bestandsbereich ungebrochen hoch ist. Hier wurde das Investitionsvolumen durch Paketverkäufe wie jene der TLG-Wohnimmobilien oder des Speymill-Portfolios 2012 auf über zehn Milliarden Euro getrieben. Sowohl sicherheitsorientierte Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds als auch risikofreudige Anleger mit meist internationalem Hintergrund investieren in deutsche Wohnimmobilien – von Privatanlegern einmal ganz abgesehen. Diese treten verstärkt am Markt auf und in zunehmende Konkurrenz zu institutionellen Investoren. Exklusive Entwicklungen werden auch schon einmal zu deutlich mehr als dem 22-fachen der Jahresmiete angekauft. Internationale Investoren suchen ihre Chance im Ankauf großer Wohnungsbestände und deren Optimierung.

Wohnungssuche in Berlin

Hauskauf-BerlinWohnungssuchende müssen in Berlin viel Zeit mitbringen – oder viel Geld. Liebe Leserinnen und Leser

Jörg Oberheide macht so seine Erfahrungen. Für eine renovierte Altbauwohnung in einem schönen Kiez am Prenzlauer Berg beträgt die Kaltmiete laut Mietspiegel zwischen 5,10 und 7,97 Euro. Tatsächlich werden für manche Wohnungen schon 13 Euro und mehr bezahlt. Der freie Fotograf aus Bremen hat seit Ende Mai fast jeden Tag die üblichen Immobilienseiten im Internet durchforstet, an mehreren Wochenenden eine Annonce aufgegeben und seitdem in Berlin etwa drei Dutzend Wohnungen besichtigt.

Mittlerweile ist er zum fünften Mal in der Stadt und bleibt diesmal gleich acht Tage.

Das geht nur, weil er als Selbstständiger arbeitet und der Verdienstausfall ganz allein sein Problem ist. Mit der Wochenkarte klappert er je nach Angebot die für ihn attraktiven Stadtteile Kreuzberg, Friedrichshain, Neukölln und Schöneberg ab. Vor drei Häusern ist er gleich umgedreht, weil die Einfahrten und Treppenhäuser Bände sprachen. Einige Wohnungen waren nur einen Blick wert: heruntergewohnt und nicht einmal grundgesäubert. Manche Vermieter nutzten auch, wie in der Schönwalder Straße, die Gunst der Stunde: „Die Wohnung war mit 5,40 Euro pro Quadratmeter angeboten. Aber der Besitzer verlangte glatt 2,60 Euro mehr. Das waren dann fast 50 Prozent Aufschlag.“ In einigen Wohnungen lebte auch eine Unsitte aus West-Berliner Vorwendezeiten wieder auf: Abstandszahlungen von 500 Euro und mehr für ein altes Bett oder einen verschrammten Wohnzimmertisch und einen Ikea-Schrank.

Jörg Oberheide hat Wohnungen in Mitte und Prenzlauer Berg bei der Suche ausgeschlossen. Der Leerstand hier liegt bei etwa einem Prozent, die Preise explodieren, und er will nicht mehr als 500 bis 600 Euro warm für eine 2-Zimmer-Wohnung in attraktiver Lage bezahlen. Attraktiv heißt für ihn: Ein kurzer Weg zu U- oder S-Bahn, Bäcker und Café um die Ecke, ein bisschen Großstadtflair. „Es gibt gute Wohnungen für diesen Preis. Nur haben viele Interessenten in etwa mein Budget. Und sie teilen meine Vorstellungen von Lebensqualität. In der Liebenwalderstraße haben in der letzten Woche laut Auskunft des Vermittlungsbüros mit mir etwa 120 Leute die wirklich tolle Wohnung besichtigt.“ Oberheide ist schnell ein guter Kunde im Copyshop geworden. Alle Makler und Vermittlungsbüros verlangen neben dem obligatorisch auszufüllenden Fragebogen einen Einkommensnachweis, eine doppelseitige Kopie des Personalausweises, eine Schufa-Auskunft, manche eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit, ausgestellt durch den Vor-Vermieter, sowie Belege für bestehende Hausrat- und Haftpflichtversicherungen. Eine Hausverwaltung verlangte sogar zwei Bürgen, ohne die ein Vertrag nicht abgeschlossen werden könne. Grundsätzlich behagt ihm das ganze Verfahren nicht: „Man geht zu jedem Termin mit einem Packen von Unterlagen. Bei diversen Maklern liegen jetzt meine Kontoauszüge, und ich habe keine Ahnung, was mit ihnen geschieht.“

Wirklich ratlos macht ihn das Auswahlverfahren. „Ein Makler hat mir erzählt, er sortiere zuerst die nicht den Anforderungen entsprechenden Kandidaten aus. Das sind zum Beispiel alle, die nicht schon bei der Besichtigung ihre Unterlagen dabei haben. Dann legt er die übrigen Unterlagen auf seinen Schreibtisch und zieht aus dem Packen von 30, 40 oder 100 Bewerbern den neuen Mieter. Da kann man sich leicht ausrechnen, wie groß die Chance ist.“ Als Nächstes will er Wohnungsbaugesellschaften anschreiben und ein paar alte Kontakte mobilisieren. Aber dann gibt er zu: „Die Sache kostet mehr Kraft, als ich gedacht habe. Das ist mehr als eine Wohnungssuche. Das ist ein Lottospiel.“

Carina Engel ist sehr viel optimistischer als er. Auch sie sucht eine neue Unterkunft. Die geborene Darmstädterin wohnt in Zürich, wo sie als Cutterin arbeitet. Aber nach drei Jahren Schnitt von Industriefilmen mag sie nicht mehr frohe Botschaften über Sattelschlepper und Eigenheimbau verkünden. Sie ist für drei Tage in Berlin und findet die Situation hier, verglichen mit Zürich, „relativ entspannt“. Sie hat nur fünf Wohnungen angeschaut, möchte am liebsten noch im September nach Friedrichshain umziehen und ist „recht sicher“, einen Zuschlag zu erhalten. Die Berliner Mieten sind für sie „irgendwie niedlich“ – was verständlich ist bei Preisen von fast 2000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in der größten Stadt der Schweiz. Sie hat gleich zwei Maklern angeboten, sechs Monatsmieten im Voraus zu bezahlen. Und sie hat ihnen vorgeschlagen, eine dritte Monatsmiete Kaution zu zahlen, bar auf die Hand, ohne Quittung. Als sie zum Flughafen fährt, verspricht sie, sich zu melden, wenn es mit einer Wohnung geklappt hat. Drei Wochen ist das her. Angerufen hat sie bisher nicht.

Besserung am Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht. Für die von der Investitionsbank Berlin befragten über 1000 Branchenexperten ist der Markt in Pankow, Mitte oder Charlottenburg quasi leergefegt. In Stadtteilen wie Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln wird es bald ähnlich sein. Dadurch werden auch viele Gegenden in Lichtenberg oder dem Wedding jetzt immer begehrter.