Hier gibt‘s Deutschlands beste Immobilien

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Bei der Qualität von Wohnimmobilien gibt es innerhalb Deutschlands extreme regionale Unterschiede. Nord oder Süd, West oder Ost, Stadt oder Land? Wo lohnt es sich zu kaufen? Wo muss besonders viel saniert werden? FOCUS Online zeigt, wo es die besten Kaufangebote gibt.
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in Deutschland ungebrochen. Mehr als drei Viertel aller Mieter wünschen sich ein Eigenheim. Hindernisse auf dem Weg zur eigenen Immobilie sind die Angst vor hohen Kosten, der in vielen Regionen hart umkämpfte Markt – und Unkenntnis darüber, wo es überhaupt die besten Angebote gibt.

Zum letzten Punkt gibt nun eine neue Studie des Marktforschungsinstituts empirica Aufschluss. Deutschlandweit wertete empirica im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall 743 000 Immobilienangebote aus. Daraus entstand eine Karte, die für alle 412 Kreise und kreisfreien Städte der Bundesrepublik die Angebotsqualität der Kaufangebote aufschlüsselt:

Ost-West-Gefälle

Auffällig ist das starke Qualitätsgefälle von Nordosten nach Süden, wobei die Region um die Bundeshauptstadt Berlin eine Qualitätsinsel im östlichen Deutschland darstellt. Dagegen bescheinigt die Studie den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern eine dürftige Angebotsqualität. Dies äußert sich in einem hohen Sanierungsbedarf der dort angebotenen Häuser und Wohnungen und einer niedrigen Aktivität in Sachen Neubau und Modernisierung. Die 20 am schlechtesten bewerteten Landkreise finden Sie auf Seite 3 dieses Artikels.

Städte stechen hervor

Die Hochburgen mit den qualitativ besten Immobilien-Angeboten befinden sich in der Region München und den die bayerische Landeshauptstadt umgebenden Kreisen sowie überall verteilt in Baden-Württemberg und Südhessen. Auch einzelne Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Köln oder Münster stechen hervor. Gemeinsam haben die Regionen im vorderen Teil des Rankings, dass sie überdurchschnittlich hohe Modernisierungs- und Neubauaktivitäten sowie einen geringen Sanierungsbedarf aufweisen. Auf Seite 2 lesen Sie, welche Regionen am besten abgeschnitten haben.

Die Studie

Für die Studie bewertete Empirica das Verhältnis von sanierten und neuwertigen Immobilien zu denjenigen, die einer Modernisierung bedürfen. Weitere Einflussgrößen waren das durchschnittliche Alter oder das letzte Modernisierungsjahr sowie der Anteil der nach 2007 errichteten Neubauten an den Kaufangeboten. Mietangebote wurden nicht berücksichtigt. Aus diesen Indikatoren berechnete Empirica einen Qualitätsindex, aus dem das Institut das Gesamtergebnis ableitete.

Rahmenbedingung Nachfrage

Die unterschiedliche Qualität der Bestände führt Empirica unter anderem auf einfache Marktmechanismen zurück. In Regionen mit hoher Nachfrage nach Immobilien und entsprechend hohen Preisen ist demnach auch von einer höheren Qualität der Wohnungsbestände auszugehen, da sich die Ausgaben für Investitionen in Sanierungen und Modernisierungen schneller durch Verkäufe amortisieren. Das gilt auch für Neubauten – und eine hohe Neubauaktivität erhöht die Qualität in der Region zusätzlich.

Daraus ergibt sich, dass die Angebotsqualität unmittelbar von den demographischen Rahmenbedingungen der Regionen abhängt. Sie kommen ebenfalls in den Preisen zum Ausdruck. Hohe Preise deuten auf aufstrebende, niedrige Preise auf wachstumsschwache Regionen hin.

Deutsche Immobilien beliebt wie nie

KapitalanlageDeutschland löst Großbritannien 2012 als attraktivsten Immobilienmarkt ab. Investoren drängen nach Berlin und München. Die Zahl der Baugenehmigungen sowie der Wohnungs- und Grundstücksverkäufe steigt.

Deutschland hat Großbritannien nach Ansicht von Investoren als attraktivsten Immobilienmarkt Europas überholt. Nach einer von der Beratungsfirma CBRE veröffentlichten Umfrage unter 362 Investoren nannten 35 Prozent den deutschen Markt als reizvollsten für sie. Großbritannien kam dagegen nur auf 24 Prozent.

Der Immobilienboom spiegelt sich auch in den Baugenehmigungen für neue Wohnungen wider. Diese stiegen 2012 das dritte Jahr in Folge, teilte das Statistische Bundesamt am Donnerstag mit. 2012 wurde demnach der Bau von 239.500 Wohnungen genehmigt, das sind 4,8 Prozent mehr als im Vorjahr.

Immobilienboom wird sich fortsetzen

Ein Ende des Aufwärtstrends ist nicht in Sicht, sagen Experten. „Deutschland ist Europas Wachstumsmotor Nummer eins mit Rekordbeschäftigung und steigenden Realeinkommen“, sagte Andre Adami vom Marktforschungsunternehmen Bulwien Gesa. „Das ermutigt viele Deutsche, Eigentum zu bilden.“ Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Fonds locken dagegen die Aussicht auf eine ordentliche Rendite, die sie in anderen Anlageklassen in dieser Höhe entweder nicht bekämen oder dafür größere Risiken eingehen müssten. „Deshalb dürfte sich der Immobilienboom in den nächsten zwei, drei Jahren fortsetzen“, sagte Adami.

Nach der Umfrage von CBRE ist London unter den europäischen Städten der begehrteste Immobilienstandort. Dahinter folgen München und Berlin. Das Interesse an deutschen Immobilien führte im vergangenen Jahr bei Transaktionen von Wohnungen zu einem neuen Fünf-Jahres-Hoch. Wie das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle mitteilte, wurden 2012 Wohnportfolios für 11,1 Milliarden Euro verkauft. Verglichen mit dem Vorjahreswert von 6,6 Milliarden Euro stieg das Verkaufsvolumen damit um fast 70 Prozent.

Fast 5,1 Milliarden Euro wurden mit fünf Großtransaktionen mit jeweils über 10.000 Wohnungen umgesetzt – darunter die 11.500 Wohnungen der TLG Wohnen. Lässt man die großen bundesweit gehandelten Portfolios außer Betracht, so floss mit 1,6 Milliarden Euro das meiste Geld nach Berlin.

Gerade die deutsche Hauptstadt steht bei Investoren hoch im Kurs. „Das Interesse an Berlin ist groß“, berichtete die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Daniela Augenstein, am Donnerstag von der weltgrößten Immobilienmesse Mipim im französischen Cannes. Die Hauptstadt ist auf der Messe, die an diesem Freitag endet, mit einem eigenen Stand präsent. (mit Reuters)

Von Ulrich Paul

Mieten werden 2013 ungebremst steigen

Geld sparen Hauskauf-BerlinEuro-Krise und niedrige Leitzinsen haben die Wohnkosten zuletzt dramatisch anziehen lassen. Nun sind sich Experten sicher: Das war erst der Anfang – vor allem in den Metropolen wird es noch teurer.

Wer in großen Städten wohnt, muss mit noch höheren Wohnkosten rechnen. „In den Metropolregionen werden die Mieten weiter steigen“, sagte Christian Schulz-Wulkow von der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young bei der Präsentation des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2013.

Der Umfrage bei Banken, Fonds- und Wohnungsgesellschaften zufolge haben Investoren auch in diesem Jahr vor allem Berlin im Blick. Für 44 Prozent liegt dort in den nächsten Monaten der Schwerpunkt ihrer Suche nach Wohnimmobilien.

Der Hauptstadt werde ein besonders hohes Mietentwicklungspotenzial zugetraut, so Schulz-Wulkow. Dies liege unter anderem an den vielen Zuzügen.

In Berlin sei die Einwohnerzahl innerhalb eines Jahres um rund 40.000 gestiegen. Mit dieser hohen Nachfrage könne das Angebot an freien Mietwohnungen nicht Schritt halten.

Hamburg setzt sich vor Frankfurt am Main

Dies gelte allerdings auch für Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München, wo die Wohnkosten ebenfalls weiter stiegen. Diese Kernregionen haben zwischen 20 und 24 Prozent der befragten Käufergruppen in diesem Jahr bei der Suche nach geeigneten Objekten besonders im Blick.

Bei den bevorzugten Standorten für Büroimmobilien ist Hamburg der neue Favorit. 32 Prozent der potenziellen Investoren nannten die Stadt mit ihren 1,8 Millionen Einwohnern als erste – im Vorjahr waren es erst 22 Prozent. München folgt mit 29 Prozent auf Platz zwei. Erst an dritter Stelle rangiert mit 27 Prozent Frankfurt.

Die hessische Metropole nahm 2012 noch den Spitzenplatz ein. Die Experten von Ernst & Young begründeten den rasanten Aufstieg Hamburgs mit der breiteren wirtschaftlichen Aufstellung der Stadt. „Die Renditeentwicklungen dort sind nicht so abhängig von der Verfassung eines Sektors“, sagte Schulz-Wulkow und verwies auf die dominante Finanzbranche in Frankfurt.

Deutschland ist ein attraktiver Immobilienmarkt

Vor allem ausländische Käufer drängen nach Deutschland, so Ernst & Young-Partner Hartmut Fründ. Der heimische Markt habe eine „große internationale Anziehungskraft“, er gelte angesichts der wirtschaftlichen Stärke des Landes weiter als sicherer Hafen. Laut der Umfrage schätzen 99 Prozent Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarn als einen attraktiven oder sehr attraktiven Markt ein.

Dabei seien die Käufer angesichts der niedrigen Zinsen und der Furcht vor Inflation bereit, wieder höhere Risiken einzugehen. „Doch es geht noch längst nicht alles“, so Fründ. Dies liege an den Banken und den strengeren Eigenkapitalvorschriften.

„Viele Institute sind restriktiver und selektiver bei der Vergabe von Immobilienkrediten geworden.“ Beim Transaktionsvolumen geht Ernst & Young deshalb davon aus, dass es 2013 wie im Vorjahr bei 36 Milliarden Euro liegen wird.

Keine Immobilienblase in Sicht

Anzeichen für eine Preisblase sehen die Experten bislang nur vereinzelt. In den Bereichen Büro, Einzelhandel, aber auch Hotel und Logistik werde für 2013 mit weitgehend stabilen Preisen gerechnet. Die steigenden Preise bei Wohnimmobilien ließen sich in den meisten Fällen nach wie vor durch die jeweiligen Mieten erklären, sagte Schulz-Wulkow.

Eine Entkopplung von Preis- und Mietentwicklung, die ein Warnsignal wäre, sei bislang nur vereinzelt zu beobachten. Investoren wichen längst auf andere Standorte aus. Dies führe dazu, dass selbst in ländlichen Regionen, wie im Osten oder in Niedersachsen, zumindest kein Wertverlust des Wohnraums erwartet werde.

65 Prozent der Befragten gehen in der Peripherie für dieses Jahr von stabilen Preisen aus, 15 Prozent sogar von steigenden. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten 75 Prozent und 66 Prozent, dass sie 2013 mehr zahlen müssen als 2012.

Risikofaktor Politik

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken sieht bisher keine Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Wohnungsmarkt, auch wenn sich der seit fünf Jahren bestehende Aufwärtstrend bei den Preisen zuletzt noch einmal beschleunigt habe.

„Eine Eigendynamik des Preisverlaufs mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wohnungs- und auch die Finanzierungsmärkte kann zwar nicht ausgeschlossen werden, die entsprechende Gefahr ist aus heutiger Sicht aber gering“, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Als Risikofaktor für Investoren sieht Ernst & Young die Politik. Noch gebe es keine Regulierung der Miet- und Wohnungspreise, aber die Diskussion könne durchaus an Dynamik gewinnen, wie die jüngsten Vorschläge der SPD für den Fall eines Regierungswechsels im Herbst zeigten.

„Wenn ein Investor aus größeren Wohnungsbeständen heraus will, sollte er sich überlegen, ob er dies nicht jetzt macht“, sagte Fründ. Das Problem sei allerdings für viele Anleger, dass sie angesichts der niedrigen Zinsen an den Kapitalmärkten nicht wüssten, was sie mit dem Geld anderes machen sollten.

Bundesweit sind die Mieten gesunken

Dass die Politik als mögliche Bremse für Preise und Mieten gesehen wird, zeigt auch die jüngste Reaktion der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Die Mieten seien 2012 nach Abzug der Inflationsrate bundesweit im Durchschnitt um 0,8 Prozent gesunken, teilten die Interessenvertreter mit Verweis auf das Statistische Bundesamt mit.

Daher seien aktuelle Vorschläge verschiedener politischer Parteien für weitere gesetzliche Mietbegrenzungen überflüssig. Präsident Rolf Kornemann. „Lokale Wohnungsknappheit muss lokal angegangen werden.“

Karsten Seibel

Deutschland – der sichere Hafen für Immobilien-Investoren

Berlin HauptbahnhofDie historisch niedrigen Zinsen sowie die Suche nach vergleichsweise sicheren Anlagemöglichkeiten haben dieses Volumen möglich gemacht. Die größten Investorengruppen 2012 waren offene Immobilien- und Spezialfonds, gefolgt von Asset und Fund Managern sowie Privatinvestoren und Family Offices. Der Schwerpunkt der überwiegend nach Sicherheit einerseits und akzeptabler Verzinsung andererseits suchenden Nachfrage lag im gewerblichen Bereich wenig überraschend weiter auf Core-Immobilien, das heißt auf Objekten in sehr guter Lage in erstklassiger Ausstattungs- und Bauqualität und mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken Mietern.

Da es von diesem Immobilientyp in den wichtigsten deutschen Immobilienzentren aber nur eine begrenzte Anzahl gibt, haben sie sich weiter verteuert. Die sinkenden Flächenleerstände auf dem Bürovermietungsmarkt bei gleichzeitig meist überdurchschnittlichen Flächenumsätzen haben zudem bisher nicht zu einer umfangreichen Neubautätigkeit geführt, weshalb die Angebotsseite weiterhin einen limitierenden Faktor für den Investmentmarkt darstellt. Alternativen abseits des Core-Segments sind im Value-add-Bereich etliche vorhanden: Nicht mehr ganz neue Objekte oft am Rande etablierter Lagen, die nicht vollständig oder langfristig vermietet sind.

Limitierend wirken hier zum Teil die Finanzierungsbedingungen und in diesem Zusammenhang vor allem die von den Banken aufgerufenen Eigenkapitalanforderungen. Die schärferen Eigenkapitalregelungen für Banken durch Basel III erleichtern diese Situation nicht. Des Weiteren liegen die Kaufpreisvorstellungen der derzeitigen Eigentümer zu einem großen Teil noch über denen der Investoren, die auf entsprechende Wertsteigerungspotentiale orientiert sind.

Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ungebrochen hoch

Anders ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wo die Nachfrage sowohl im Neubau- als auch im Bestandsbereich ungebrochen hoch ist. Hier wurde das Investitionsvolumen durch Paketverkäufe wie jene der TLG-Wohnimmobilien oder des Speymill-Portfolios 2012 auf über zehn Milliarden Euro getrieben. Sowohl sicherheitsorientierte Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds als auch risikofreudige Anleger mit meist internationalem Hintergrund investieren in deutsche Wohnimmobilien – von Privatanlegern einmal ganz abgesehen. Diese treten verstärkt am Markt auf und in zunehmende Konkurrenz zu institutionellen Investoren. Exklusive Entwicklungen werden auch schon einmal zu deutlich mehr als dem 22-fachen der Jahresmiete angekauft. Internationale Investoren suchen ihre Chance im Ankauf großer Wohnungsbestände und deren Optimierung.

Profis pumpen Milliarden in deutsche Immobilien

Hauskauf Berlin, Professionelle Anleger stecken immer mehr Geld in deutsche Immobilien. Vor allem ausländische Käufer entdecken den hiesigen Markt wieder als Anlageziel. Sie pumpen Milliardensummen in Bürohäuser und Wohnungspakete – so wurde 2012 zum umsatzstärksten Jahr seit Langem.

Hamburg – Das Interesse professioneller Investoren aus dem In- und Ausland an deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien ist so groß wie seit Beginn der Wirtschaftskrise 2008 nicht mehr. Vor allem im vierten Quartal des vergangenen Jahres nahm die Investitionstätigkeit rasant zu, berichten Berater- und Maklerhäuser. 2012 wurde dadurch zum umsatzstärksten Jahr seit dem Boom 2006/2007.

Mehr als 25 Milliarden Euro steckten Großanleger im vergangenen Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien. Der Wert liegt je nach Art der Messung um 8 bis 11 Prozent über dem des Vorjahres. Das berichten die Beratungsgesellschaften Jones Lang LaSalle (JLL), CBRE, Colliers sowie BNP Paribas Real Estate.

Nach Angaben von Sven Stricker, Head of Investment von BNP Paribas Real Estate Deutschland, ist es hierzulande das dritthöchste jemals erzielte Handelsvolumen mit Bürohäusern, Shoppingcentern, Lagerhallen und anderen Gewerbeobjekten. „Nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 wurde deutlich mehr umgesetzt“, so Stricker.

Ausschlaggebend war nach Angaben der Experten vor allem ein fulminantes Schlussquartal mit Portfoliodeals im Milliardenbereich. Beispiele sind die Verkäufe der TLG Immobilien und des Karstadt-Pakets inklusive KaDeWe für jeweils rund 1,1 Milliarden Euro. Zudem hätten große Einzeltransaktionen wie der Verkauf des Bürohauses „Frankfurter Welle“ für gut 400 Millionen Euro sowie des „Kranzler Ecks“ in Berlin für rund 375 Millionen Euro eine wichtige Rolle gespielt. Laut CBRE wurde allein in den letzten drei Monaten 2012 mehr investiert als im gesamten Investmentjahr 2009.

Interesse ausländischer Investoren steigt

Bemerkenswert: Insbesondere Investoren aus dem Ausland haben offenbar wieder zunehmendes Interesse am Kauf hiesiger Gewerbeobjekte. Laut CBRE gehen alleine acht der zehn größten Portfoliotransaktionen auf das Konto ausländischer Investoren. Dementsprechend habe sich deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 32 Prozent im Vorjahr auf 42 Prozent erhöht. Das unterstreicht, dass der deutsche Immobilienmarkt aus Sicht internationaler Investoren vor allem im Vergleich gegenüber den Investmentmärkten in Großbritannien und Frankreich weiter aufholt, so CBRE.

Aber nicht nur Gewerbeimmobilien sind gefragt wie lange nicht. Auch am deutschen Wohnimmobilienmarkt herrscht große Nachfrage. Vor allem umfangreiche Paketdeals haben es den institutionellen Investoren dort offenbar angetan. Je nach Messmethode lag das Umsatzplus bei den Wohnungsportfolios gegenüber dem Vorjahr bei knapp 50 bis 84 Prozent, letzteres ermittelt von CBRE. Das Handelsvolumen beziffern die Experten unisono auf zehn bis elf Milliarden Euro, den höchsten Wert seit fünf Jahren, wie unter anderem Helge Scheunemann, Leiter Research JLL Deutschland, feststellt.

Charakteristisch waren laut Savills Transaktionen ab 10.000 Einheiten, eine Größenordnung also, die zuletzt im Jahr 2008 gehandelt wurde. Sechs solcher Portfolios wechselten im vergangenen Jahr nach Angaben der Experten den Besitzer. Darunter die Wohnungen der LBBW, der BayernLB und der bundeseigenen TLG.

Auch künftig dürfte sich nach Ansicht der Experten kaum etwas am Interesse der Investoren an Immobilien in Deutschland ändern. Jan Linsin etwa, Head of Research bei CBRE in Deutschland, geht davon aus, dass der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zu einem der sichersten Anlagehäfen und zu den Gewinnern der Euro-Schuldenkrise zählt.

Auch Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland, spricht von positiven Aussichten für 2013 und hält ein Transaktionsvolumen von 22 bis 25 Milliarden Euro für möglich.

Von Christoph Rottwilm