Profis pumpen Milliarden in deutsche Immobilien

Hauskauf Berlin, Professionelle Anleger stecken immer mehr Geld in deutsche Immobilien. Vor allem ausländische Käufer entdecken den hiesigen Markt wieder als Anlageziel. Sie pumpen Milliardensummen in Bürohäuser und Wohnungspakete – so wurde 2012 zum umsatzstärksten Jahr seit Langem.

Hamburg – Das Interesse professioneller Investoren aus dem In- und Ausland an deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien ist so groß wie seit Beginn der Wirtschaftskrise 2008 nicht mehr. Vor allem im vierten Quartal des vergangenen Jahres nahm die Investitionstätigkeit rasant zu, berichten Berater- und Maklerhäuser. 2012 wurde dadurch zum umsatzstärksten Jahr seit dem Boom 2006/2007.

Mehr als 25 Milliarden Euro steckten Großanleger im vergangenen Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien. Der Wert liegt je nach Art der Messung um 8 bis 11 Prozent über dem des Vorjahres. Das berichten die Beratungsgesellschaften Jones Lang LaSalle (JLL), CBRE, Colliers sowie BNP Paribas Real Estate.

Nach Angaben von Sven Stricker, Head of Investment von BNP Paribas Real Estate Deutschland, ist es hierzulande das dritthöchste jemals erzielte Handelsvolumen mit Bürohäusern, Shoppingcentern, Lagerhallen und anderen Gewerbeobjekten. „Nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 wurde deutlich mehr umgesetzt“, so Stricker.

Ausschlaggebend war nach Angaben der Experten vor allem ein fulminantes Schlussquartal mit Portfoliodeals im Milliardenbereich. Beispiele sind die Verkäufe der TLG Immobilien und des Karstadt-Pakets inklusive KaDeWe für jeweils rund 1,1 Milliarden Euro. Zudem hätten große Einzeltransaktionen wie der Verkauf des Bürohauses „Frankfurter Welle“ für gut 400 Millionen Euro sowie des „Kranzler Ecks“ in Berlin für rund 375 Millionen Euro eine wichtige Rolle gespielt. Laut CBRE wurde allein in den letzten drei Monaten 2012 mehr investiert als im gesamten Investmentjahr 2009.

Interesse ausländischer Investoren steigt

Bemerkenswert: Insbesondere Investoren aus dem Ausland haben offenbar wieder zunehmendes Interesse am Kauf hiesiger Gewerbeobjekte. Laut CBRE gehen alleine acht der zehn größten Portfoliotransaktionen auf das Konto ausländischer Investoren. Dementsprechend habe sich deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 32 Prozent im Vorjahr auf 42 Prozent erhöht. Das unterstreicht, dass der deutsche Immobilienmarkt aus Sicht internationaler Investoren vor allem im Vergleich gegenüber den Investmentmärkten in Großbritannien und Frankreich weiter aufholt, so CBRE.

Aber nicht nur Gewerbeimmobilien sind gefragt wie lange nicht. Auch am deutschen Wohnimmobilienmarkt herrscht große Nachfrage. Vor allem umfangreiche Paketdeals haben es den institutionellen Investoren dort offenbar angetan. Je nach Messmethode lag das Umsatzplus bei den Wohnungsportfolios gegenüber dem Vorjahr bei knapp 50 bis 84 Prozent, letzteres ermittelt von CBRE. Das Handelsvolumen beziffern die Experten unisono auf zehn bis elf Milliarden Euro, den höchsten Wert seit fünf Jahren, wie unter anderem Helge Scheunemann, Leiter Research JLL Deutschland, feststellt.

Charakteristisch waren laut Savills Transaktionen ab 10.000 Einheiten, eine Größenordnung also, die zuletzt im Jahr 2008 gehandelt wurde. Sechs solcher Portfolios wechselten im vergangenen Jahr nach Angaben der Experten den Besitzer. Darunter die Wohnungen der LBBW, der BayernLB und der bundeseigenen TLG.

Auch künftig dürfte sich nach Ansicht der Experten kaum etwas am Interesse der Investoren an Immobilien in Deutschland ändern. Jan Linsin etwa, Head of Research bei CBRE in Deutschland, geht davon aus, dass der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zu einem der sichersten Anlagehäfen und zu den Gewinnern der Euro-Schuldenkrise zählt.

Auch Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland, spricht von positiven Aussichten für 2013 und hält ein Transaktionsvolumen von 22 bis 25 Milliarden Euro für möglich.

Von Christoph Rottwilm

Worauf man beim Kauf von Gebraucht-Immobilien achten sollte

Hauskauf-BerlinWer auf Gebrauchtimmobilien setzt, kann viel Geld sparen – allerdings nur, wenn vor dem Kauf gründlich ausgesucht und geprüft wird. Dabei sollte nicht nur auf die Bausubstanz geachtet werden, sondern auch die Finanzierung sollte zuvor gründlich durchdacht und geplant werden.

Steigende Preise für Baugrundstücke und Neubauten – besonders in den Ballungsräumen – sprengen immer häufiger das Budget von Normalverdienern. Deutlich günstiger kann sich jedoch auch in zentralen Lagen den Traum vom Eigenheim verwirklichen, wer sich für eine gebrauchte Wohnung oder ein Gebrauchthaus entscheidet.

Nach einer kürzlich veröffentlichten Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung betrug 2010 der Quadratmeterpreis hier mit 1160 Euro weniger als die Hälfte des Preises für eine neu errichtete Eigentumswohnung (2400 Euro). Doch das wirklich passende Objekt zu finden, erfordert eine sorgfältige Auswahl. Jochen Ament, Fachmann der Badenia-Bausparkasse, sowie Bauingenieurin und TV-Wohnexpertin Sabine Binkenstein geben Tipps, was vor der Entscheidung für ein gebrauchtes „Schätzchen“ zu beachten ist.

Auch die 1-B-Lagen in Betracht ziehen

Lage und Infrastruktur bestimmen maßgeblich Kaufpreis, Werterhalt und möglichen Wiederverkaufswert. „Der Erwerber sollte aber durchaus auch die sogenannten 1-B-Lagen etwas weiter außerhalb in Betracht ziehen, sofern das Umfeld stimmt. Sie punkten nämlich manchmal mit wesentlich günstigeren Preisen“, rät Ament.

Die Finanzierung der Gebrauchtimmobilie sollte der Käufer vorab genau kalkulieren. Die zentrale Frage dabei: Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? „Das derzeit günstige Zinsniveau darf nicht dazu verleiten, bis an den Rand der finanziellen Möglichkeiten zu gehen“, rät der Bauspar-Experte. Besonderes Augenmerk solle bei der Finanzierung auf eine Zinsgarantie über die gesamte Laufzeit gelegt werden.
Auf typische Schwachstellen achten

Hat der Käufer eine Gebrauchtimmobilie in der engeren Auswahl, muss die bauliche Substanz auf Herz und Nieren untersucht werden: Wann und was wurde renoviert? Wie sind Fenster und Heizanlage zu beurteilen? Liegt ein Energieausweis vor? Was sagt dieser aus? Wie sieht bei Mehrfamilienhäusern das Gemeinschaftseigentum aus? Welche Qualität hat die Dämmung? Wie ist der Zustand von Dacheindeckung und Dachstuhl?

Dabei sollte auf die ganz speziellen Schwachstellen von Immobilien verschiedener Bauepochen geachtet werden. Ein schmuckes Häuschen aus den späten 1940er Jahren etwa kann unter Umständen buchstäblich auf Sand (oder Schutt) gebaut sein, ein Flachdach-Bungalow aus den 1970er Jahren Bauteile aus Asbest enthalten. In gebrauchten Wohnungen und Häusern verstecken sich oft Mängel, die der Laie auf den ersten Blick nicht erkennt.
Zur Besichtigung einen Gutachter mitnehmen

Dazu zählen: Schimmel, Verfärbungen und feine Risse in den Wänden, Vorwölbungen und Absenkungen. Sie können Hinweise auf Feuchtigkeit oder statische Probleme geben. „Um das beurteilen zu können, sollte zur Besichtigung einer zum Kauf anstehenden Immobilie auf jeden Fall ein Gutachter mitgenommen werden“, rät Binkenstein. Der Sachverständige kann die Kosten für notwendige Sanierungen ermitteln. Diese Beträge müssen zum Kaufpreis dazu gerechnet werden. „Und bei den Verhandlungen mit dem bisherigen Eigentümer können anstehende Baumaßnahmen ein wichtiger Grund für Preisnachlässe sein“, gibt die Fachfrau zu bedenken.

Nicht zuletzt sollte sich der künftige Eigentümer Zeit lassen für seine Entscheidung. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag ist es wichtig, alle Fakten noch einmal abzuwägen. Was spricht für, was gegen die Immobilie? Auch weitere Besichtigungen sind empfehlenswert. Denn das potenzielle „Schätzchen“ kann unter der Woche mit Verkehrslärm und bei Regenwetter ganz anders wirken als an einem sonnigen Wochenende.

Tobias Krell

Hauskauf in Berlin mit der Riester Rente

Hausbau

Immer mehr Berliner entscheiden sich für ein Eigenheim, da die Mietpreise in Berlin immer mehr in die Höhe steigen. In den attraktiven Stadtbezirken wie Prenzlauer Berg, Pankow, Charlottenburg oder Mitte sind die Mieten kaum noch zu entrichten. Viele Wohnungen in Berlin werden zu Eigentumswohnungen. Da erscheint es sinnvoller selbstständig zu bauen. Ob innerhalb oder außerhalb Berlins spielt dabei keine Rolle. Aber auch für das Eigenheim muss heut zu Tage tief in die Tasche gegriffen werden. Ein Hauskauf muss gut überlegt sein. Die Riester Rente gibt einem die Möglichkeit Kosten günstig an Kapital zu gelangen. Die meisten Menschen wissen von dieser Möglichkeit nicht, aber es ist erlaubt. Dennoch gibt es bestimmte Voraussetzungen die erfüllt sein müssen bevor begonnen wird eigenständig zu bauen.

Voraussetzungen für den Hauskauf

Es muss in Deutschland gebaut oder gekauft werden. Die Immobilie darf sich nicht im Ausland befinden. Weiterhin muss man selbst in dem Haus leben und darf es nicht zur Miete frei geben. Die Riester Rente an sich dient meist überwiegend den Beamten und Arbeitnehmern. Sie ist gut geeignet für eine finanzielle Absicherung im Alter. Nun besteht die Möglichkeit Kapital der Riester Rente zu entnehmen, um den eigenständigen Hauskauf in Berlin zu finanzieren. Viele wissen um diese Möglichkeit nicht. Dennoch sollte sich diese Art von Entnahme der Riester Rente gut überlegt werden. Bis zu 50.000 Euro können dem Vermögen entnommen werden, um die eigene Immobilie damit zu finanzieren.

Riester Rente Beiträge weiterzahlen

Obwohl es zu keiner Rendite während der Zeit der Entnahme des Vermögens kommen wird, ist es sinnvoll weiterhin in die Riester Rente zu investieren, um im Alter immer noch die finanzielle Absicherung zu haben. Das Kapital, welches entlehnt wurde, muss bis zum 65.Lebensjahr wieder zurück gezahlt worden sein. Dies ist unabhängig vom jeweiligen Anbieter. Kann dies nicht geschehen entfallen staatliche Zuschüsse und steuerliche Begünstigungen. Aus diesem Grund sollte sich der Hauskauf in Berlin gut überlegt werden.

Ob jung, ob alt: Der Trend führt in die großen Städte

Eigene Wohnungen und Häuser bieten Halt. Berliner beziehen ihr neues Eigentum gern selbst.

 

Fast alle wollen in die Stadt. Und sie wollen in Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart oder Köln am liebsten in den eigenen vier Wänden wohnen. In Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten fehlen zugleich bezahlbare Wohnungen. Dafür stehen in strukturschwachen Landstrichen Häuser leer und verfallen. „Es gibt einen deutlichen Trend in die Städte – bei Jungen wie bei Alten“, sagt der Geschäftsführer des Zukunftsinstituts in Kelkheim bei Frankfurt, Andreas Steinle. Und viele träumen vom Eigenheim oder von der Eigentumswohnung. „Das ist eine Sehnsucht des Menschen.“

Berlin ist zwar eine Mieterstadt und bleibt es auch, doch wer sich eine neue Eigentumswohnung leisten kann, der zieht dort auch gerne ein.

Das geht aus aus den vor zwei Tagen veröffentlichten Ergebnissen einer Zusatzbefragung zum Mikrozensus hervor, den das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg jährlich erhebt. Nur 14,9 Prozent der Berliner Wohnungen wurden laut Zusatzbefragung im Jahr 2010 von den Eigentümern bewohnt. Wohnungen, die ab 1991 errichtet wurden, waren aber zu 51,1 Prozent Eigentümerwohnungen. In Brandenburg waren 46,2 Prozent der Wohnungen Eigentümerwohnungen, bei nach 1991 errichteten Wohnungen sogar 62,1 Prozent. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) fürchtet vor diesem Hintergrund, dass die steigende Neubautätigkeit in Berlin die Konkurrenz um Grundstücke für Mietwohnungsbau weiter verschärfen wird. Der steigende Neubau könnte daher wenig zur immer wichtiger werdenden Entlastung des Mietwohnungsmarkts beitragen. BBU-Vorstand Maren Kern erklärte: „Die Zahlen bestätigen uns in der Forderung, dass der Senat dem Neubau günstiger Mietwohnungen oberste Priorität einräumen muss. Das gilt vor allem auch für seine Liegenschaftspolitik.“

Torsten Weidemann von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund in Berlin hat auch beobachtet: „Die Generation 50 plus zieht gerne noch mal vom Eigenheim am Stadtrand zurück in eine Eigentumswohnung in der Stadt.“ Der Anstieg der Eigentümerquote in Deutschland von 43,2 (2008) auf 45,7 Prozent (2010) ist nach seiner Einschätzung „plötzlich ein großer Schritt“. Dies liege sicherlich an einem zunächst recht stabilen Wirtschaftswachstum und an günstigen Finanzierungskonditionen in der Krise, die diejenigen nutzten, die ein stabiles Einkommen hätten.

Diese Investitionen ins „Betongold“ sind nach Ansicht von Zukunftsforscher Steinle aber nicht der einzige Grund. „Die Herzen der Menschen gehen nach wie vor zur eigenen Immobilie.“ Sie biete Sicherheit und einen emotionalen Anker – „ein Wert, der in unserer mobilen und rastlosen Gesellschaft einen immer höheren Stellenwert hat“. Dabei zieht es viele in die Stadt. „Die Jungen wegen der attraktiveren Jobmöglichkeiten, die Alten wegen der besseren Infrastruktur.“ Sie suchten Kultur, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in Wohnnähe. „War früher das schöne Anwesen auf dem Land Luxus, so ist heute die Nachfrage nach Luxuswohnungen in der Stadt sehr stark.“ Die Folge: Wohnungen für Familien und Geringverdiener werden in den Städten rar. „Trotz sinkender Bevölkerung haben wir zu wenig Wohnraum“, sagt Steinle. Der Deutsche Mieterbund spricht sogar von einer „neuen Wohnungsnot“, verursacht durch den Rückzug des Bundes und der Länder aus der Wohnungsbauförderung. „In den zehn deutschen Großstädten, die den stärksten Wohnungsmangel haben, fehlen mehr als 100 000 Mietwohnungen“, heißt es in einer Mitteilung der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“, die neben dem Mieterbund etwa auch der Berufsverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen unterstützt. Bis 2017 müssten 825 000 Mietwohnungen gebaut werden.

Die Mieten seien vor allem wegen der Nebenkosten deutlich gestiegen, sagt Ulrich Ropertz vom Mieterbund. „Durchschnittszahlen sind dabei fatal“, sagt er mit Blick auf die Erhebung des Statistischen Bundesamtes, nach der die deutschen Haushalte 2010 im Durchschnitt 22,5 Prozent ihres Nettoeinkommens in die Kaltmiete steckten. Nicht nur Rentner und Alleinerziehende müssten einen deutlich höheren Anteil ihres Geldes fürs Wohnen beiseitelegen. „Die unteren Einkommensgruppen bis 1700 Euro netto im Monat – und das sind 44 Prozent aller Haushalte in Deutschland – bezahlen rund 38 Prozent für die Warmmiete.“ Zukunftsforscher Steinle sieht neben den kommunalen Bauträgern auch die Kreativität der Städte gefordert. Sie müssten jede noch so kleine Lücke nutzen und darauf bauen.

Berliner Mietwohnungen sind laut Zusatzbefragung zum Mikrozensus im Mittel 66,6 Quadratmeter groß, Eigentümerwohnungen 107,2 Quadratmeter groß. Damit stehen den Bewohnern von Eigentümerwohnungen im Schnitt 51,6 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, den Bewohnern von Mietwohnungen 39,3 Quadratmeter. In Brandenburg haben die Eigentümerwohnungen eine durchschnittliche Grundfläche von 112,0 Quadratmetern, jedem Bewohner stehen 48,4 Quadratmeter zur Verfügung. Brandenburger Mietwohnungen sind im Schnitt 63,3 Quadratmeter groß. Brandenburger Mieter wohnen im Mittel auf 36,6 Quadratmeter Wohnraum.

Der Wohnungsleerstand betrug im Jahr 2010 in Berlin 7,5 Prozent, in Brandenburg 10,1 Prozent. Im Bundesdurchschnitt lag die Leerstandsquote in Wohngebäuden bei 8,4 Prozent, in den neuen Bundesländern waren 11,2 Prozent der Wohnungen unbewohnt.

Von Ira Schaible