Energieeffizienzdarlehen mit günstiger Zinssicherheit

Geld sparen Hauskauf-BerlinMit dem Dr. Klein-Energieeffizienzdarlehen erhalte die Wohnungswirtschaft ein Produkt, das energetische Investitionen bei überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien preiswerter machen soll. Die Kombination von KfW-Darlehen und Bausparvertrag gewährleiste einen festen Zinssatz für 20 Jahre, vermeldet der Finanzdienstleister. Bisher endete der über KfW-Programme geförderte Investitionsteil nach zehn Jahren – mit einem wenig kalkulierbaren Zinsänderungsrisiko im Anschluss.

 

Energieeffizienz ist ein Topthema der Immobilienbranche. Das aktuell niedrige Zinsniveau und die hohe KfW-Förderung motivieren die Branche, Wohnungsbestände energetisch zu sanieren oder energieeffizient neu zu bauen. Hier soll der Dr. Klein-Energieeffizienzdarlehen eingreifen. Im Gegensatz zu gängigen KfW-Finanzierungen, bei denen nach zehn Jahren die geförderte Zinsbindung endet, gewährleiste das Dr. Klein-Energieeffizienzdarlehen eine Zinssicherheit von 20 Jahren.

„Wir verwenden die von der KfW angebotene Variante 8/8/8 in Bezug auf Laufzeit/Zinsbindung/tilgungsfreie Zeit“, sagt Hans Peter Trampe, Vorstand der Dr. Klein. „Hier verzichtet die KfW auf eine Tilgung des Darlehens. Die dabei ersparte Tilgung des Darlehens wird während der achtjährigen Laufzeit zur Ansparung eines Bausparvertrags genutzt. Der Bausparvertrag löst das KfW-Darlehen nach acht Jahren ab und läuft dann noch weitere 12 Jahre.“

So werde während der gesamten Laufzeit der jeweilige Darlehenszinssatz garantiert und das Zinsänderungsrisiko vorzeitig ausgeschlossen. Bei der herkömmlichen KfW-Finanzierung sei es illusorisch, dass nach dem Auslaufen des zehnjährigen Darlehens ein langfristiges Kapitalmarktdarlehen mit einem Zinssatz von einem Prozent p.a. abgeschlossen werden kann. „Die durchschnittliche Verzinsung des für 20 Jahre zinssicheren Dr. Klein-Energieeffizienzdarlehens beträgt für Neubaumaßnahmen zurzeit 2,00 Prozent p.a., für energetische Sanierungen 1,79 Prozent p.a.“, sagt Trampe. „Damit liegt sie deutlich unter dem von Banken aktuell angebotenen Zinssätzen für eine 20-jährige Kapitalmarktfinanzierung.“

Aufgrund der KfW-Förderbedingungen liegt der maximale Darlehensbetrag bei 50.000 Euro pro Wohneinheit. Eine Finanzierungslücke kann durch ein Kapitalmarktdarlehen mit mindestens 20-jähriger Zinsbindung und frei zu wählender Tilgung geschlossen werden. „KfW-Darlehen, die bereits beantragt, aber noch nicht ausgezahlt wurden, können ebenfalls in ein Dr. Klein-Energieeffizienzdarlehen eingebunden werden“, sagt   Trampe.

Kommt die EnEV light?

Hauskauf in Berlin

Per En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) 2012 sol­len die Dau­men­schrau­ben im Woh­nungs­neu­bau leicht an­ge­zo­gen, Ei­gen­tü­mer von Be­stands­im­mo­bi­li­en gänz­lich ver­schont wer­den. Das geht aus einem noch nicht of­fi­zi­el­len EnEV-Ent­wurf des Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­ums her­vor. Wie sehr letzt­lich ver­schärft wird, ist offen – unter an­de­rem hat das Um­welt­mi­nis­te­ri­um noch ein Wort mit­zu­re­den. Keine Luft nach oben, das ist der Stand­punkt der Woh­nungs­wirt­schaft.

ie 30% hingen wie ein Damoklesschwert über Häuslebauern und Wohnungswirtschaft: In ihren Meseberger Beschlüssen kündigte die Bundesregierung 2007 an, die energetischen Anforderungen per EnEV 2012 nochmals um bis zu 30% verschärfen zu wollen. „Öko-Utopia“, „völlig überzogen“, „unrentabel“ erregten sich Wohnungswirtschaftler und Lobbyisten damals. Manch einer sprach davon, den Fassadenputz dann einfach bröckeln zu lassen, um die Dämmpflicht zu umgehen. „Und kommt das Ordnungsamt, klopfen wir ihn eben ab.“

Auch wenn an dem derzeit vorliegenden Entwurf noch gedreht wird, Fachpolitiker und Verbände sind überzeugt: Die 30% sind vom Tisch. In dem Papier haben sich die federführenden Ministerien, Bundesbauministerium (BMVBS) und Bundeswirtschaftsministerium (BMWi), auf Folgendes geeinigt: Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf bei Wohngebäuden soll um durchschnittlich etwa 7,5% gedrückt werden, für Nichtwohngebäude wird eine Verschärfung von im Schnitt 10% angepeilt. Die Mehrkosten für den Bau eines neuen Eigenheims (Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhaus) werden auf durchschnittlich 2.000 Euro beziffert, die für ein Mehrfamilienhaus auf im Schnitt 20.000 Euro. Für den Bestand soll es keine höheren Anforderungen geben – „wegen zu geringer Effekte bei der Primärenergieeinsparung“, wie es mit Verweis aufs Wirtschaftlichkeitsgebot heißt.

Über das Papier beugen sich derzeit Fachleute des Bundesumweltministeriums (BMU). Eine Bewertung sei noch nicht vorgenommen, teilt ein Sprecher mit. Aus dem Umfeld des Ministeriums ist jedoch zu hören, dass einige Punkte als Rückschritt gesehen werden.

Auch Verbände haben das Papier noch nicht durchleuchtet, lehnen jedoch eine Verschärfung der energetischen Anforderungen grundsätzlich ab. „Ich sehe momentan weder im Bestand noch im Neubau Luft nach oben“, sagt Ingrid Vogler, Energiereferentin des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Der Neubau, der gerade wieder in Schwung kommt, würde durch höhere Auflagen ausgebremst. Und auch für den Bestand sollte nichts mehr in den Entwurf gepackt werden. „Die EnEV 2009 ist für Wohnungsunternehmen gerade noch tragbar gewesen. Weitere Verschärfungen würden dazu führen, dass selektiver und nicht, wie politisch gewünscht, über den breiten Bestand hinweg energetisch saniert wird“, meint sie. „Wir brauchen mehr Zeit, um die Klimaziele zu erreichen“, sagt auch empirica-Vorstand Harald Simons.

Die Uhr tickt: Bis 9. Juli muss die EnEV 2012 in trockenen Tüchern sein, spätestens am 9. Januar 2013 in Kraft treten. Das gibt die EU-Gebäuderichtlinie vor – neben konkreten inhaltlichen Anforderungen: So soll ab dem Jahr 2019 jeder öffentliche Neubau einem bislang noch nicht definierten Niedrigstenergiestandard entsprechen, ab 2021 dieser Standard dann für alle neu errichteten Immobilien gelten. Die Bundesregierung steht da in nichts nach: Geht es nach ihr, werden ab 2020 nur noch „klimaneutrale Neubauten“ errichtet, deren Minimal-Primärenergiebedarf überwiegend durch regenerative Energien zu decken ist. Der Primärenergiebedarf im Gesamtbestand soll bis 2050 um 80% sinken.

Bislang liegen keine Gutachten vor

Der EnEV-Entwurf des BMVBS ist ein Schritt zur Umsetzung dieser Ziele. Nach einer ersten Durchsicht ist Energie-Fachleuten zufolge für neue Wohnimmobilien Folgendes geplant: Der laut Referenzgebäude zulässige Wärmedurchgangskoeffizient für Fenster und Fenstertüren inklusive Rahmen soll von 1,3 W/m2K (Watt pro Quadratmeter mal der Temperatureinheit Kelvin) auf 0,95 W/m2K sinken, sodass es künftig generell auf dreifach verglaste Fenster hinauslaufen könnte. Für die Kellerdecke ist ein Wert von 0,3 W/m2K statt bisher 0,35 W/m2K vorgesehen. Nach wie vor will es das BMVBS ermöglichen, baulichen Wärmeschutz und Heizanlagentechnik gegeneinander zu verrechnen, sprich, über ein hocheffizientes Heizsystem kombiniert mit mäßiger Wärmedämmung die EnEV-Anforderungen zu erfüllen. Letzteres soll die Gemüter im BMU erhitzen. „Die seltsame Logik dahinter ist: Solange Biomasse eingesetzt wird, ist es egal, wie viel Energie rausgeballert wird“, heißt es aus Ministeriumskreisen.

Inwieweit Verschärfungen sinnvoll sind, darüber könnten Gutachten zur Wirtschaftlichkeit der EnEV 2009 mit ihren 30% höheren Anforderungen und zu Spielräumen für weitere Verschärfungen geben, mit denen die Bundesregierung unter anderem das Institut Wohnen und Umwelt beauftragt hat. Allein: Die Gutachten sind noch nicht veröffentlicht. Aus dem BMWi heißt es, sie seien „zum Teil noch im Entwurfsstadium“, sollen aber „zeitnah“ vorgelegt werden. Das BMVBS bezieht sich in dem Diskussionsentwurf für die EnEV 2012 dennoch darauf: Sie kämen in puncto Verschärfungen für den Wohnungsneubau zwar zu unterschiedlichen Ergebnissen, berechtigten aber zu dem Schluss, dass eine „moderate Anhebung“ der Effizienzstandards „generell wirtschaftlich vertretbar“ sei.

„Furchtbar statistische Werte“

Und was sagen Bauträger? „Die EnEV 2009 zwingt zu intelligenterem Planen, aber wir kommen mit ihr gut klar“, resümiert Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer von Bouwfonds Immobilienentwicklung. Von Vorteil sei vor allem, dass sie – eben jene von BMU-Fachleuten kritisierten – Spielräume lasse: Wo möglich, schließe Bouwfonds Mehrfamilienhäuser denn auch an die städtische Nahwärmeversorgung an; die Dämmung müsse damit weniger stark ausfallen als beim Heizen mit Gas, so sein Beispiel. Ein Kostenvorteil, da die Anlagen in etwa kostenneutral seien und bei geringer Dämmstärke weniger Fläche verbraucht werde.

Wie groß die Spielräume mancherorts sind, zeigt sich laut Thomas Brandner, Leiter Baurealisation bei Interboden, in Düsseldorfs Innenstadt. Dort haben es die Stadtwerke geschafft, mit ihrer Fernwärme auf einen Primärenergiefaktor von null zu kommen. „Rein theoretisch heißt das: Wo ich keine Rohstoffe vernichte, muss ich auch keine sparen.“ Für ihn sind die 30%-Verschärfung und die geplanten 7,5% daher „furchtbar statistische Werte“. Sein Fazit: „Die EnEV 2009 hat uns gezwungen zu optimieren und das Bauen auch verteuert, aber unterm Strich halte ich sie für sinnvoll.“

Die Mehrkosten im Geschosswohnungsbau beziffert Brandner auf im Schnitt ca. 50 Euro/m2 Wohnfläche; davon entfalle jeweils etwa die Hälfte auf eine bessere Fassadendämmung und eine höhere Qualität von Lüftungsanlagen. „Kontrollierte Be- und Entlüftung ist bislang noch nicht unbedingt notwendig, wird es aber, wenn die Anforderungen steigen.“ Wer dann erstmals damit arbeite, müsse mit noch höheren Zusatzkosten rechnen, so Brandner.

Stefan Messemer, Niederlassungsleiter von Bouwfonds Immobilienentwicklung in Frankfurt am Main, kommt bei einem nach den mit KfW-Mitteln geförderten Effizienzhausstandards 70 und 55 gebauten Einfamilienhaus mit Sonnenkollektoren auf 7.500 Euro bis 8.000 Euro. Eine etwa 80 m2 große, ebenfalls entsprechend dieser KfW-Standards errichtete Wohnung wird ihm zufolge 5.000 bis 6.000 Euro teurer.

Die durchschnittlich 50 Euro/m2 Mehrkosten werden in der Mischkalkulation nahezu aufgefangen, sagt Brandner. Auch Bouwfonds konnte laut Lickteig das Kostenplus mitsamt der gestiegenen Grundstücks- und Baukosten weitgehend an die Käufer weitergeben. „Natürlich haben die EnEV-Vorgaben den Neubau verteuert, aber wer intelligent plant, kommt zurecht“, meint Helmut Asche, Prokurist und Technischer Leiter bei Allbau in Essen. Die derzeit diskutierte Verschärfung von im Schnitt 7,5% könnte seiner Meinung nach Mehrkosten von in der Regel 5% bis 10% mit sich bringen.

Einkommen hinken hinterher

Es gilt jedoch als unwahrscheinlich, dass der Entwurf, der noch nicht die Handschrift des BMU trägt, durchgewunken wird. „Wir gehen davon aus, dass die Anforderungen noch erhöht werden“, sagt GdW-Energiereferentin Ingrid Vogler. Sie und Franco Höfling, Energiereferent beim BFW Bundesverband Freier Wohnungs- und Immobilienunternehmen, sehen bereits mit der EnEV 2009 eine vorläufige Grenze erreicht. Zwar werde schon jetzt häufig nach höheren Standards als von der EnEV gefordert gebaut, das aber vor allem, um Fördermittel abrufen zu können. „Mit Verschärfungen verschiebt sich immer auch die Fördersystematik“, erklärt Vogler. Daher werde es mit höheren Anforderungen für Schwellenhaushalte wie Familien schwerer, zu bauen oder neu Gebautes zu kaufen, meint Höfling. „Das Einkommen vieler Bürger steigt längst nicht in dem Maß, in dem die Baukosten nach oben gehen.“ Für Mieter von Neugebautem wird es wohl ebenfalls teurer, da „investiv bedingte Steigerungen der Mieten und Gesamtwohnkosten in der Regel durch die eingesparten Enegiekosten der Nutzer nicht immer kompensiert werden“, wie es in dem Diskussionsentwurf des BMVBS heißt.

Auch in der Praxis sieht man deutliche Verschärfungen skeptisch. 2011 seien entsprechende Verkaufspreis-Steigerungen durchzusetzen gewesen, sagt Lickteig. „Es wird sich zeigen, ob der Markt das auch künftig hergibt. Höhere Kosten durch gestiegene Anforderungen werden wir aber wohl spüren.“

Finger weg vom Bestand

Stärker noch als Verschärfungen im Neubau treiben die Wohnungswirtschaft womöglich doch höhere Anforderungen an den Bestand um. Schon jetzt seien energetische Maßnahmen oft nur zusammen mit wertverbessernden Modernisierungen wirtschaftlich darstellbar, sagt Allbau-Prokurist Asche. „Mieter sind mit Balkonen und neuen Bädern zu locken, nicht mit dickeren Fenstern.“ Schon um den höheren Anforderungen der EnEV 2009 zu entgehen, hat Allbau viele Sanierungen vor deren Inkrafttreten durchgeführt. Mit den 2009er-Standards, die fürs Abrufen von KfW-Mitteln um 15% bzw. 30% unterschritten werden, seien die Mehrkosten dann je nach Bautyp um 5% bis 10% gestiegen. „Weitere Verschärfungen drücken die Sanierungsquote.“

Die einst angedachte 30%-Verschärfung hält Jörg Sennewald, Inhaber eines Ingenieurbüros für Energieeffizienz in Frankfurt am Main, für „im Bestand nicht mehr umsetzbar“. Beispiel Dämmung: Zwar kämen mit jeder EnEV-Novellierung bessere – und teurere – Dämmstoffe auf den Markt, doch stehe der Kostenaufwand dann in keinem Verhältnis mehr zur möglichen Energieeinsparung. Auch Ingrid Vogler sieht die 12 cm bis 14 cm dicke Dämmung infolge der EnEV 2009 als „Schallgrenze“. Weit mehr würde bedeuten, dass Fenster versetzt werden müssten, um einen „Schießscharten-Effekt“ zu vermeiden, dass u.a. auch Dachüberstände, Fallrohre und Balkone anzupacken und Lüftungsanlagen einzubauen seien. Auch mit Blick auf Planung, Ausführung und Gebäudenutzung hält sie deutlich höhere Anforderungen derzeit für problematisch. „Die Fehleranfälligkeit steigt.“ Sie plädiert daher für mehr Zeit zur Umsetzung der von der Bundesregierung gesteckten Energieziele.

Jörg Sennewald sieht vorerst andere Möglichkeiten, um die Sanierungsquote zu erhöhen: Beispielsweise sollte es der Gesetzgeber Eigentümergemeinschaften erleichtern, den Strom aus ihrer eigenen Kraft-Wärme-Koppelungsanlage selbst zu nutzen. Für wichtig hält er zudem, über eine Mietrechtsnovelle und die steuerliche Förderung von Sanierungen Anreize zu setzen (siehe den Beitrag „Warten auf Sanierungsanreize„). Helmut Asche plädiert für technologieoffene Ziele, empirica-Vorstand Harald Simons für die Einführung von DIN-Normen zum Beispiel bei Heizungen, um die Marktmacht von Anbietern zu schwächen.

Simons ist davon überzeugt, dass unwirtschaftliche oder mit großem Aufwand verbundene Anforderungen von vielen Eigennutzern und Kleinvermietern einfach ignoriert werden. „Wer soll’s denn kontrollieren?“ (siehe auch das Interview „40%? Kompletter Unsinn“). Ihm zufolge braucht es mehr Zeit für die Energiewende. „Es wird dann saniert, wenn es wirtschaftlich ist. Und Sanierungen in der Breite bringen immer mehr als Leuchtturmprojekte.“

Von Christine Rebhan