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Deutsche Immobilien beliebt wie nie

KapitalanlageDeutschland löst Großbritannien 2012 als attraktivsten Immobilienmarkt ab. Investoren drängen nach Berlin und München. Die Zahl der Baugenehmigungen sowie der Wohnungs- und Grundstücksverkäufe steigt.

Deutschland hat Großbritannien nach Ansicht von Investoren als attraktivsten Immobilienmarkt Europas überholt. Nach einer von der Beratungsfirma CBRE veröffentlichten Umfrage unter 362 Investoren nannten 35 Prozent den deutschen Markt als reizvollsten für sie. Großbritannien kam dagegen nur auf 24 Prozent.

Der Immobilienboom spiegelt sich auch in den Baugenehmigungen für neue Wohnungen wider. Diese stiegen 2012 das dritte Jahr in Folge, teilte das Statistische Bundesamt am Donnerstag mit. 2012 wurde demnach der Bau von 239.500 Wohnungen genehmigt, das sind 4,8 Prozent mehr als im Vorjahr.

Immobilienboom wird sich fortsetzen

Ein Ende des Aufwärtstrends ist nicht in Sicht, sagen Experten. „Deutschland ist Europas Wachstumsmotor Nummer eins mit Rekordbeschäftigung und steigenden Realeinkommen“, sagte Andre Adami vom Marktforschungsunternehmen Bulwien Gesa. „Das ermutigt viele Deutsche, Eigentum zu bilden.“ Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Fonds locken dagegen die Aussicht auf eine ordentliche Rendite, die sie in anderen Anlageklassen in dieser Höhe entweder nicht bekämen oder dafür größere Risiken eingehen müssten. „Deshalb dürfte sich der Immobilienboom in den nächsten zwei, drei Jahren fortsetzen“, sagte Adami.

Nach der Umfrage von CBRE ist London unter den europäischen Städten der begehrteste Immobilienstandort. Dahinter folgen München und Berlin. Das Interesse an deutschen Immobilien führte im vergangenen Jahr bei Transaktionen von Wohnungen zu einem neuen Fünf-Jahres-Hoch. Wie das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle mitteilte, wurden 2012 Wohnportfolios für 11,1 Milliarden Euro verkauft. Verglichen mit dem Vorjahreswert von 6,6 Milliarden Euro stieg das Verkaufsvolumen damit um fast 70 Prozent.

Fast 5,1 Milliarden Euro wurden mit fünf Großtransaktionen mit jeweils über 10.000 Wohnungen umgesetzt – darunter die 11.500 Wohnungen der TLG Wohnen. Lässt man die großen bundesweit gehandelten Portfolios außer Betracht, so floss mit 1,6 Milliarden Euro das meiste Geld nach Berlin.

Gerade die deutsche Hauptstadt steht bei Investoren hoch im Kurs. „Das Interesse an Berlin ist groß“, berichtete die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Daniela Augenstein, am Donnerstag von der weltgrößten Immobilienmesse Mipim im französischen Cannes. Die Hauptstadt ist auf der Messe, die an diesem Freitag endet, mit einem eigenen Stand präsent. (mit Reuters)

Von Ulrich Paul

Energiepass Bitte vorlegen

EnergieausweisDie neue Energieeinsparverordnung soll den Energieausweis aufwerten. Annoncen müssen bald Verbrauchsangaben enthalten. Vermietung und Verkauf von Wohnungen könnten komplizierter werden. Immobilienbesitzer müssen die Energiekennwerte aus dem Energieausweis nämlich voraussichtlich noch in diesem Jahr bereits in Wohnungsanzeigen angeben. Bisher musste der Ausweis potentiellen Mietern oder Käufern erst bei der Besichtigung von Objekten vorgelegt werden.

Die Neuerung ist der von der Bundesregierung am 6. Februar verabschiedeten Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeschrieben. Sie liegt dem Bundesrat am 22. März zur Zustimmung vor. Laut dem Papier ist die Energieangabe nicht – wie bisher – auf die Gebäudenutzfläche zu beziehen, sondern auf die Wohnfläche.

Die Werte in den bisherigen Ausweisen müssen damit neu berechnet werden – dafür ist der Vermieter oder Verkäufer verantwortlich. Das ifs-Städtebauinstitut kritisiert die Umrechnung als zu kompliziert und unnötig. „Sie führt zu mehr Verwirrungen, als dass sie nützt“, sagte ifs-Direktor Peter Runkel dem Tagesspiegel.

Hinzu kommt, dass bei den Verbrauchsausweisen, die also nach dem tatsächlichen Energieverbrauch erstellt werden, der Wasserverbrauch fehlt. Der muss in die Rechnung ebenfalls eingestellt werden. Neben dem Verbrauchsausweis gibt es den Bedarfsausweis, der den Bedarf des Gebäudes berechnet, ohne den genauen Verbrauch zu erfassen. Um welches der beiden Papiere es sich handelt, ist ebenfalls in der Anzeige anzugeben.

Von den Angaben auf dem Energieausweis kann allerdings nicht auf die tatsächlich entstehenden Energiekosten geschlossen werden, so Runkel. „Der Wert dient für einen groben Anhalt“, sagt der ifs-Direktor. „Sie können anhand der Zahl erkennen, ob die Immobilie energetisch gut oder schlecht saniert ist.“ Jeder Mieter oder Käufer hat schon seit der EnEV 2007 einen Anspruch auf eine Kopie des Papiers. Durchgesetzt haben sich Energie- und Verbrauchsausweise aber bisher nicht. 2011 hatten laut einer Studie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 69 Prozent der Suchenden zwar schon einmal von dem Ausweis gehört, allerdings haben nur 16 Prozent das Papier schon bei einer Besichtigung zu Gesicht bekommen. Die Käufer und Mieter mussten meistens erst aktiv danach fragen. Das haben laut Studie aber nur 13 Prozent getan.

Die EnEV-Version von Anfang Februar soll den Energieausweis aufwerten. Danach werden dann nicht nur die Angaben in Annoncen verpflichtend, sondern auch die Übergabe des Passes an den Käufer oder Mieter. Die bestehende Pflicht zum Aushang wurde erweitert. Verstöße gegen eine dieser Regelungen können künftig mit einem Bußgeld geahndet werden. Zu Kontrollzwecken werden unabhängige Stichproben geplant. Der Tatbestand der Ordnungswidrigkeit soll aber erst nach einer Übergangszeit von einem Jahr in Kraft treten können.

Ifs-Direktor Runkel hält die EnEV-Neuerungen für richtig. Mietern und Käufern werde so die Wohnungssuche erleichtert. Aber die Umrechnung von Gebäudenutzfläche auf Wohnfläche würde Runkel am liebsten streichen: „Der Energiekennwert wie er jetzt steht, ist als Infowert völlig ausreichend“, sagt er. Es gehe doch nur um eine Orientierung. Auch, wenn die Verordnung noch durch den Bundesrat muss – Vermieter und Verkäufer sollten sich schon jetzt darauf einstellen, rät der Direktor. Sie sollten bei der Hausverwaltung anfragen, ob es einen solchen Ausweis schon gibt – was nicht immer der Fall sei – und ansonsten einen neuen beantragen: „Sonst wird man nur überrascht.“

Die novellierte EnEV hätte schon im Januar in Kraft treten sollen. Dazu hatte die EU-Richtlinie der Gesamtenergieeffizienz von 2010 die Mitgliedsstaaten verpflichtet.

Von Valerie Schönian

Zahl der Baugenehmigungen ist 2012 gestiegen

Hauskauf-BerlinDer Boom auf dem Wohnungsmarkt setzt sich fort. 2012 wurden in Deutschland erneut mehr Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahr, wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden mitteilte. Insgesamt durften rund 239 500 Wohnungen gebaut oder umgebaut werden und damit 4,8 Prozent oder 11 100 Wohnungen mehr als ein Jahr zuvor. Allerdings konnte der starke Zuwachs aus dem Jahr 2011 (plus 21,7 Prozent) nicht wiederholt werden. Besonders stark war das Plus mit 13,3 Prozent bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit gut 96 000 neuen Wohnungen. Dagegen sank die Zahl der genehmigten Wohneinheiten in Einfamilienhäusern um 5,8 Prozent auf rund 88 500.

Nach Einschätzung der Baubranche werden damit noch immer zu wenig neue Wohnungen gebaut, während der Immobilieneigentümerverband Haus & Grund einen voll funktionsfähigen Wohnungsmarkt sieht.

Im Krisenjahr 2009 hatte der Wohnungsbau mit 159 000 Wohnungen einen Tiefstand erreicht. Der Nachholbedarf ist also groß.

Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) erklärte, die Zahl der Wohnungsgenehmigungen zeige „einmal mehr, dass immer noch zu wenig neue Wohnungen auf den Markt kommen“. Baugenehmigungen seien nicht mit Fertigstellungen gleichzusetzen. Steuerliche Anreize für Bauherren seien nötig, um die Bautätigkeit anzuschieben, erklärte ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa. Die Bundesregierung müsse die steuerliche Absetzbarkeit des Mietwohnungsbaus verbessern.

Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen betonte, die Statistik zeige, der Wohnungsmarkt „funktioniert ganz offensichtlich“. Es würden deutlich mehr als die nach aktuellen Berechnungen nötigen rund 200 000 neuen Wohnungen pro Jahr in Angriff genommen. „Die hektischen Diskussionen der vergangenen Wochen über Wohnungsnot und Mietenexplosionen sind nichts anderes als Panikmache im Vorwahlkampf“, erklärte Verbandspräsident Rolf Kornemann. Fatal sei es auch, potenzielle Bauherren zu verunsichern. Der Wohnungsneubau dürfe nicht durch „puren Aktionismus“ künstlich angeheizt und durch Steuergeld nicht „der Leerstand von morgen finanziert“ werden.

Hausmesse Berlin

HaustypBei der Hausmesse Berlin 02.03.2013 – 03.03.2013 geht es um Haustypen, Baugrundstücke, Finanzierung, Fördermittel, Energielösungen und andere wichtige Themen rund ums Haus. Zwei Tage lang sind die Toren der größten Immobilienmesse in Berlin und Brandenburg für die Besucher geöffnet. Kunden und Interessente haben dort die Möglichkeit, Bauherren, Finanzdienstleister, Energieberater und andere Fachleute persönlich zu treffen und sich vor Ort beraten zu lassen. Wer Fragen zu bestimmten Haustypen, Baukrediten oder alternativen Energieversorgung Modellen hat, kann sich ausführlich informieren oder gleich ein attraktives Angebot nutzen.

Komfortable Einfamilienhäuser und moderne Architektur sind heute sehr gefragt. Auf der Haus Messe Berlin werden verschiedene Haustypen ausführlich vorgestellt, so dass jeder Besucher schnell sein Traumhaus finden kann. Egal ob Bungalow, Stadtvilla oder Kubus Haus im Bauhaus Stil – über 130 Aussteller präsentieren den Gästen maßgeschneiderte Architektur-Lösungen für mehr Komfort und Lebensqualität.

Die Besucher der Hausmesse treffen dort viele Immobilienmakler sowie Vertreter von Zeitungen und verschiedenen Verbänden, die gemeinsam mit den Ausstellern Tausende Grundstücke in Berlin und Brandenburg präsentieren. Andererseits können die Gäste ihr privates Bauland kostenlos zum Verkauf anbieten. Der Verbraucherschutz beim Hauskauf und Hausbau ist ein weiterer wichtiger Schwerpunkt, der bei dieser Fachmesse ausführlich behandelt wird. Eine namhafte deutsche Verbraucherschutzorganisation wird mehrere Info-Stände aufbauen und die Besucher über Rechte sowie Risiken beim Hausbau aufklären.

Bei dieser großen Hausschau Veranstaltung in Berlin versammeln sich viele Banken, Baufinanziers und Bausparkassen, bei denen die Kunden sich vor Ort über Finanzierungsmöglichkeiten und Fördermittel beraten lassen können. Sehr aktuell ist gerade das Thema Förderung von regenerativen Energien. Energieeffiziente Häuser, ökologogische Baustoffe, Wärmepumpen und Photovoltaik Anlagen schonen nicht nur unsere Umwelt, sondern sind auch ökonomisch sehr sinnvoll. Auf der Haus Messe Berlin können die Besucher von den renommierten Energiespezialisten und Hausanbietern erfahren, wie sie beim Bau oder Sanieren von Häusern viel Geld sparen können.

Schon seit über 20 Jahren werden in Berlin Hausmessen durchgeführt und immer noch erfreut sich diese Immobilienveranstaltung großer Beliebtheit. Tausende Besucher versammeln sich dort jedes Jahr, um sich die Leitungen von Haus- und Grundstückanbietern in Berlin und Brandenburg präsentieren zu lassen. Haustypen, Bauplanung, Baufinanzierung, Energieverbrauch und Verbraucherrecht kommen in den zahlreichen Vorträgen zu Sprache. Wer die große Haus Messe in der Hauptstadt besucht, hat die Möglichkeit Geld und Zeit zu sparen, weil dort sehr viele Lösungen aus einer Hand und auf einen Blick präsentiert werden.

Steigende Zinsen sind kein Grund zur Panik

SanierungDie Zeiten der billigen Hypothekenkredite sind allmählich vorbei. „Das Zinsniveau bewegt sich langsam nach oben“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Der Grund: „Viele Anleger suchen nicht mehr nur Sicherheit, sondern inzwischen auch Rendite“, erläutert der Finanzexperte. „Sie akzeptieren nicht mehr jeden Zinssatz.“ Und das habe Folgen für die Hypothekenkredite.

Immobilieninteressenten sollten aber nicht gleich in Panik verfallen. „Nehmen Sie sich Zeit für einen Vergleich“, empfiehlt Herbst. „Nichts ist schlimmer, als am Ende einen nicht passenden Kreditvertrag unterschrieben zu haben.“ Zudem steigen die Zinsen nicht bei allen Banken gleichzeitig.

Generell sollten Kunden lieber langfristige Zinsbindungen von 15 Jahren oder mehr wählen, auch wenn dies etwas mehr koste. „Bei Krediten mit Laufzeiten von 10 Jahren steigen die Zinsen derzeit schneller.“ Laut FMH müssen Kunden aktuell für einen Immobilienkredit über 150 000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Tilgungsrate von zwei Prozent zwischen 3,45 und 2,97 Prozent Zinsen zahlen. Für einen gleich hohen Kredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren verlangen die Geldinstitute zwischen 2,84 und 2,48 Prozent Zinsen.

Am Freitag vergangener Woche hatten 278 Institute angekündigt, 137,2 Milliarden Euro aus dem ersten von zwei 2011/12 ausgegebenen Refinanzierungsgeschäften über zusammen eine Billion Euro vorzeitig bei der Europäischen Zentralbank EZB tilgen zu wollen. Sie konnten dies von Mittwoch an. De facto führt dies dazu, dass weniger Geld im Finanzsystem zirkuliert und die Zinsen leicht steigen. Der EZB-Leitzins steht seit Juli 2012 bei 0,75 Prozent. Trotz der Rezession im Euro-Raum wird die EZB nach Ansicht von Ökonomen dieses Jahr die Zinsen nicht senken.

Immobilien suche nach der Nische

HaustypOb eigene vier Wände oder Kapitalanlage – die Nachfrage der Deutschen nach Immobilien scheint derzeit kein Limit zu kennen. In vielen Metropolen sind die Preise rasant in die Höhe geschnellt. Droht eine Marktüberhitzung?

Eine Million Euro für eine 120-Quadratmeter-Wohnung in bester Citylage – das ist in München oder Hamburg keine Seltenheit mehr. Die Preise für Immobilien in den deutschen Metropolen sind in jüngerer Zeit rasant in die Höhe geschnellt.

Immobilien-Preisskala nach oben offen

In noblen Hamburger Wohnvierteln rund um die Außenalster sind Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 8.000 Euro die Regel, die Skala ist nach oben offen.

In München werden in Toplagen wie Schwabing bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter und mehr gezahlt. Die Preise haben in den vergangenen Jahren deutlich angezogen und zwar nicht ausschließlich im Luxussegment.

Fast sämtliche sehr gute und gute Lagen der deutschen Metropolen verbuchten vor allem in 2011 und 2012 erhebliche Anstiege. Selbst in mittleren Lagen zog das Niveau oft ebenfalls deutlich an.

Nach Angaben der Deutschen Bank haben die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012 um durchschnittlich sechs Prozent zugelegt.

Der IMX-Index von Immobilienscout24 weist für Hamburg einen Anstieg der Preise für Bestandsobjekte um 12,6 Prozent innerhalb von zwölf Monaten aus, in München legte das Niveau um 8,6 Prozent zu, in Berlin um neun Prozent.

Immobilien-Preishoch drückt die Renditen

Die Gründe für den immensen Hunger nach Immobilien sind vielfältig. Die anhaltende Euro- und Schuldenkrise und die niedrigen Renditen für Staatsanleihen führen dazu, dass sich viele Anleger auf der Suche nach sicherheitsorientierten Investments der Immobilienanlage zuwenden.

Zudem gilt der deutsche Markt als sicherer Hafen für Immobilienkäufer aus dem Ausland. Darüber hinaus sind auch für viele Selbstnutzer die eigenen vier Wände durch die anhaltend niedrigen Hypothekenzinsen erschwinglicher geworden.

Vorerst scheint kein Ende der hohen Nachfrage in Sicht. Doch der Immobilienhype birgt auch Risiken. An vielen Standorten haben die Preise in guten Lagen ein derart hohes Niveau erreicht, dass Kapitalanleger kaum noch eine auskömmliche Rendite erzielen können.

Wer eine Bruttorendite zwischen zwei und drei Prozent verbucht, wird je nach Art der Finanzierung Probleme haben, nach Abzug der Kosten überhaupt einen positiven Ertrag zu erzielen.

“Erstmals seit der Erstellung des IMX steigen die Angebotspreise bundesweit stärker als die Mieten”, sagt Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung bei Immobilienscout24.

Keine Immobilienblase

Trotzdem ist das Interesse der Käufer ungebrochen, da viele auf weitere Wert- und Mietsteigerungen setzen. Besteht bereits die vielbeschworene Gefahr einer Immobilienblase?

“In Teilmärkten mag es schon eine Überhitzung geben, aber nicht jeder starke Preisanstieg stellt eine Übertreibung dar. Solange die Mieten stark zulegen, können auch die Preise in gleichem Maße steigen”, sagt Professor Dr. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg und Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie.

Allerdings gebe es bereits Lagen, in denen die Preise stärker klettern als die Mieten. “Dazu gehören hochpreisige Lagen in Hamburg und höchstpreisige am Berliner Markt.”

Nach Einschätzung von Braun ist daher keine Immobilienblase zu befürchten. „Zum einen steht der wachsenden Nachfrage ein nahezu stagnierendes Angebot gegenüber, zum anderen ist sie auf bestimmte Wachstumsregionen und Lagen konzentriert“, betont er.

Auch die aktuellen Preisanstiege seien regional begrenzt. “Wenn man den Immobilienmarkt langfristig betrachtet, so lässt sich im bundesweiten Schnitt kein rasanter Anstieg beobachten. Das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis ist deutschlandweit noch unter dem Niveau von 2004/2005″, so Braun.

Auch die Beobachtung, dass die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten, gelte nur für die kurzfristige Betrachtung der vergangenen ein bis zwei Jahre.

“Wird die Entwicklung ab 2007 betrachtet, so sind Kaufpreise und Mieten in etwa gleichem Maße gestiegen, da die Mieten quasi vorausgelaufen sind”, erläutert Braun.

Weiterer Anstieg der Wohnraumnachfrage

Ein weiterer wichtiger Faktor, der gegen eine Blasenbildung spricht: “Da in Deutschland traditionell mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert wird, sind auch für den Fall, dass sich einzelne Käufer finanziell übernehmen, bisher keine gravierenden volkswirtschaftlichen Auswirkungen zu befürchten“, unterstreicht Just.

In den USA hatte dagegen eine Vielzahl hochriskanter Finanzierungsmodelle mit variablen Zinsen und nicht selten ohne Eigenkapital zu einem Dominoeffekt und einem Preissturz am Häusermarkt geführt, da eine Vielzahl an Hauskäufern ihre Domizile aufgeben mussten.

Trotz der schrumpfenden Bevölkerung in Deutschland erwartet Braun auch für die kommenden Jahre einen weiteren Anstieg der Wohnraumnachfrage.

“Prognosen zu Bevölkerungsentwicklung und Binnenwanderung zeigen, dass die Wohnraumnachfrage noch fünf bis zehn Jahre steigt. Viele Ballungsräume erreichen ihr Maximum zwischen 2015 und 2020, die Metropolen Berlin, Hamburg und München um 2030″, erläutert er.

Der Preisanstieg in den Metropolen werde sich in den kommenden Jahren fortsetzen, wenn auch mit geringeren Wachstumsraten. In den Schrumpfungsregionen würden die Immobilienpreise dagegen weiter sinken.

Text: Barbara Kösling

Die bessere Holzterrasse – WPC, der Gartenbaustoff der Zukunft

Der moderne Holz-Kunststoff-Verbundwerkstoff „WPC“ lässt sich vielseitig bei der Gartengestaltung einsetzen. Speziell als Terrassenbelag kommen die unbestreitbaren Vorteile gegenüber Holzdielen zum Tragen. WPC-Terrassenbeläge sind dauerhaft riss- sowie splitterfrei und rutschfest sogar bei Nässe. Aufgrund der Materialbeschaffenheit entfällt das jährliche Einölen, WPC-Terrassendielen sind vollkommen wartungsfrei.

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Mieten werden 2013 ungebremst steigen

Geld sparen Hauskauf-BerlinEuro-Krise und niedrige Leitzinsen haben die Wohnkosten zuletzt dramatisch anziehen lassen. Nun sind sich Experten sicher: Das war erst der Anfang – vor allem in den Metropolen wird es noch teurer.

Wer in großen Städten wohnt, muss mit noch höheren Wohnkosten rechnen. „In den Metropolregionen werden die Mieten weiter steigen“, sagte Christian Schulz-Wulkow von der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young bei der Präsentation des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2013.

Der Umfrage bei Banken, Fonds- und Wohnungsgesellschaften zufolge haben Investoren auch in diesem Jahr vor allem Berlin im Blick. Für 44 Prozent liegt dort in den nächsten Monaten der Schwerpunkt ihrer Suche nach Wohnimmobilien.

Der Hauptstadt werde ein besonders hohes Mietentwicklungspotenzial zugetraut, so Schulz-Wulkow. Dies liege unter anderem an den vielen Zuzügen.

In Berlin sei die Einwohnerzahl innerhalb eines Jahres um rund 40.000 gestiegen. Mit dieser hohen Nachfrage könne das Angebot an freien Mietwohnungen nicht Schritt halten.

Hamburg setzt sich vor Frankfurt am Main

Dies gelte allerdings auch für Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München, wo die Wohnkosten ebenfalls weiter stiegen. Diese Kernregionen haben zwischen 20 und 24 Prozent der befragten Käufergruppen in diesem Jahr bei der Suche nach geeigneten Objekten besonders im Blick.

Bei den bevorzugten Standorten für Büroimmobilien ist Hamburg der neue Favorit. 32 Prozent der potenziellen Investoren nannten die Stadt mit ihren 1,8 Millionen Einwohnern als erste – im Vorjahr waren es erst 22 Prozent. München folgt mit 29 Prozent auf Platz zwei. Erst an dritter Stelle rangiert mit 27 Prozent Frankfurt.

Die hessische Metropole nahm 2012 noch den Spitzenplatz ein. Die Experten von Ernst & Young begründeten den rasanten Aufstieg Hamburgs mit der breiteren wirtschaftlichen Aufstellung der Stadt. „Die Renditeentwicklungen dort sind nicht so abhängig von der Verfassung eines Sektors“, sagte Schulz-Wulkow und verwies auf die dominante Finanzbranche in Frankfurt.

Deutschland ist ein attraktiver Immobilienmarkt

Vor allem ausländische Käufer drängen nach Deutschland, so Ernst & Young-Partner Hartmut Fründ. Der heimische Markt habe eine „große internationale Anziehungskraft“, er gelte angesichts der wirtschaftlichen Stärke des Landes weiter als sicherer Hafen. Laut der Umfrage schätzen 99 Prozent Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarn als einen attraktiven oder sehr attraktiven Markt ein.

Dabei seien die Käufer angesichts der niedrigen Zinsen und der Furcht vor Inflation bereit, wieder höhere Risiken einzugehen. „Doch es geht noch längst nicht alles“, so Fründ. Dies liege an den Banken und den strengeren Eigenkapitalvorschriften.

„Viele Institute sind restriktiver und selektiver bei der Vergabe von Immobilienkrediten geworden.“ Beim Transaktionsvolumen geht Ernst & Young deshalb davon aus, dass es 2013 wie im Vorjahr bei 36 Milliarden Euro liegen wird.

Keine Immobilienblase in Sicht

Anzeichen für eine Preisblase sehen die Experten bislang nur vereinzelt. In den Bereichen Büro, Einzelhandel, aber auch Hotel und Logistik werde für 2013 mit weitgehend stabilen Preisen gerechnet. Die steigenden Preise bei Wohnimmobilien ließen sich in den meisten Fällen nach wie vor durch die jeweiligen Mieten erklären, sagte Schulz-Wulkow.

Eine Entkopplung von Preis- und Mietentwicklung, die ein Warnsignal wäre, sei bislang nur vereinzelt zu beobachten. Investoren wichen längst auf andere Standorte aus. Dies führe dazu, dass selbst in ländlichen Regionen, wie im Osten oder in Niedersachsen, zumindest kein Wertverlust des Wohnraums erwartet werde.

65 Prozent der Befragten gehen in der Peripherie für dieses Jahr von stabilen Preisen aus, 15 Prozent sogar von steigenden. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten 75 Prozent und 66 Prozent, dass sie 2013 mehr zahlen müssen als 2012.

Risikofaktor Politik

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken sieht bisher keine Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Wohnungsmarkt, auch wenn sich der seit fünf Jahren bestehende Aufwärtstrend bei den Preisen zuletzt noch einmal beschleunigt habe.

„Eine Eigendynamik des Preisverlaufs mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wohnungs- und auch die Finanzierungsmärkte kann zwar nicht ausgeschlossen werden, die entsprechende Gefahr ist aus heutiger Sicht aber gering“, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Als Risikofaktor für Investoren sieht Ernst & Young die Politik. Noch gebe es keine Regulierung der Miet- und Wohnungspreise, aber die Diskussion könne durchaus an Dynamik gewinnen, wie die jüngsten Vorschläge der SPD für den Fall eines Regierungswechsels im Herbst zeigten.

„Wenn ein Investor aus größeren Wohnungsbeständen heraus will, sollte er sich überlegen, ob er dies nicht jetzt macht“, sagte Fründ. Das Problem sei allerdings für viele Anleger, dass sie angesichts der niedrigen Zinsen an den Kapitalmärkten nicht wüssten, was sie mit dem Geld anderes machen sollten.

Bundesweit sind die Mieten gesunken

Dass die Politik als mögliche Bremse für Preise und Mieten gesehen wird, zeigt auch die jüngste Reaktion der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Die Mieten seien 2012 nach Abzug der Inflationsrate bundesweit im Durchschnitt um 0,8 Prozent gesunken, teilten die Interessenvertreter mit Verweis auf das Statistische Bundesamt mit.

Daher seien aktuelle Vorschläge verschiedener politischer Parteien für weitere gesetzliche Mietbegrenzungen überflüssig. Präsident Rolf Kornemann. „Lokale Wohnungsknappheit muss lokal angegangen werden.“

Karsten Seibel

Vorsorge: Gold und Immobilien ersetzen Aktien

Fotolia_4822845_M (2)Nur 7 Prozent der Bundesbürger setzen auf Aktien. Dabei ist das Börsenjahr 2012 gut ausgefallen. Gold und Immobilien werden von den Deutschen als rentabler eingestuft.

Das Börsenjahr verlief gut – mit einem DAX-Plus von fast 30 Prozent. Dennoch setzen immer weniger Deutsche auf Aktien zur Altersvorsorge. Das hat eine Untersuchung der Postbank ergeben. Vor 10 Jahren planten noch 11 Prozent der Nicht-Rentner in Deutschland, im Ruhestand auf Aktienerträge zuzugreifen. Inzwischen sind es lediglich sieben Prozent, die auf die Aktienmärkte vertrauen. Dividendenpapiere haben als Vorsorgeinstrument deutlich an Boden verloren: 2003 hielten noch 13 Prozent der Bürger Aktien für eine „ideale Vorsorgeform“. Das behaupten heute nur noch 10 Prozent.

Die langfristige Renditeerwartung an diese Anlageform ist gefallen. Nur 12 Prozent der Befragten glauben, dass Aktien oder Aktienfonds „hohe Erträge und eine gute Rendite“ bringen. Vor Ausbruch der Finanzkrise waren noch 16 Prozent von Erträgen und guten Renditen überzeugt. Der Trend geht in eine goldige Richtung: Goldmünzen und –barren bescheinigen die Befragten zu 21 Prozent „hohe Erträge und eine gute Rendite“. Vermieteter Haus- und Grundbesitz kommt als Spitzenreiter sogar auf eine Nennung von 32 Prozent. Damit gewinnen Gold und Immobilien eine weitaus größere Bedeutung als der Aktienmarkt, wenn es um die Altersvorsorge der Bundesbürger geht.

Oranus Mahmoodi

Deutschland – der sichere Hafen für Immobilien-Investoren

Berlin HauptbahnhofDie historisch niedrigen Zinsen sowie die Suche nach vergleichsweise sicheren Anlagemöglichkeiten haben dieses Volumen möglich gemacht. Die größten Investorengruppen 2012 waren offene Immobilien- und Spezialfonds, gefolgt von Asset und Fund Managern sowie Privatinvestoren und Family Offices. Der Schwerpunkt der überwiegend nach Sicherheit einerseits und akzeptabler Verzinsung andererseits suchenden Nachfrage lag im gewerblichen Bereich wenig überraschend weiter auf Core-Immobilien, das heißt auf Objekten in sehr guter Lage in erstklassiger Ausstattungs- und Bauqualität und mit langfristig gebundenen, bonitätsstarken Mietern.

Da es von diesem Immobilientyp in den wichtigsten deutschen Immobilienzentren aber nur eine begrenzte Anzahl gibt, haben sie sich weiter verteuert. Die sinkenden Flächenleerstände auf dem Bürovermietungsmarkt bei gleichzeitig meist überdurchschnittlichen Flächenumsätzen haben zudem bisher nicht zu einer umfangreichen Neubautätigkeit geführt, weshalb die Angebotsseite weiterhin einen limitierenden Faktor für den Investmentmarkt darstellt. Alternativen abseits des Core-Segments sind im Value-add-Bereich etliche vorhanden: Nicht mehr ganz neue Objekte oft am Rande etablierter Lagen, die nicht vollständig oder langfristig vermietet sind.

Limitierend wirken hier zum Teil die Finanzierungsbedingungen und in diesem Zusammenhang vor allem die von den Banken aufgerufenen Eigenkapitalanforderungen. Die schärferen Eigenkapitalregelungen für Banken durch Basel III erleichtern diese Situation nicht. Des Weiteren liegen die Kaufpreisvorstellungen der derzeitigen Eigentümer zu einem großen Teil noch über denen der Investoren, die auf entsprechende Wertsteigerungspotentiale orientiert sind.

Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ungebrochen hoch

Anders ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt, wo die Nachfrage sowohl im Neubau- als auch im Bestandsbereich ungebrochen hoch ist. Hier wurde das Investitionsvolumen durch Paketverkäufe wie jene der TLG-Wohnimmobilien oder des Speymill-Portfolios 2012 auf über zehn Milliarden Euro getrieben. Sowohl sicherheitsorientierte Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds als auch risikofreudige Anleger mit meist internationalem Hintergrund investieren in deutsche Wohnimmobilien – von Privatanlegern einmal ganz abgesehen. Diese treten verstärkt am Markt auf und in zunehmende Konkurrenz zu institutionellen Investoren. Exklusive Entwicklungen werden auch schon einmal zu deutlich mehr als dem 22-fachen der Jahresmiete angekauft. Internationale Investoren suchen ihre Chance im Ankauf großer Wohnungsbestände und deren Optimierung.